Si vous débutez dans l’investissement immobilier, vous devez comprendre que le marché immobilier en locatif meublé en 2021 n’a plus rien à voir avec celui d’il y a 5 ans. Les recettes ont changé, les bonnes pratiques doivent être remises à plat. Pour rester à l’affût des bonnes affaires, l’investisseur immobilier doit s’adapter. On fait le point sur les 3 facteurs responsables de cette évolution pour ajuster le tir avant de lancer vos premiers projets en immobilier locatif meublé .
1- COVID-19 et frustration des investisseurs en immobilier locatif meublé
Au mois de mars, le confinement a eu pour conséquence de laisser de nombreux investisseurs à la maison. Ils n’avaient alors qu’une envie : aller chercher du crédit, s’endetter fortement pour s’enrichir.
Cela a créé une frustration grandissante parmi eux. En post-confinement, tous ces investisseurs se sont retrouvés dans la rue au même moment à l’affût des bonnes affaires qui devaient apparaître sur le marché immobilier du locatif meublé.
La frustration a rendu ces personnes plus dynamiques dans l’atteinte de leurs objectifs.
La concurrence est devenue plus féroce.
Les agents immobiliers ont été surbookés.
Ils le sont toujours parce que le retard s’est accumulé avec l’arrêt des transactions chez les notaires.
Cet effet de masse met la pression sur le marché parce que tout le monde :
- veut visiter,
- cherche la bonne affaire.
Ce nouvel épisode de confinement reproduit la même situation et amplifie les réactions.
On a longtemps pensé, moi le premier, que beaucoup de personnes allaient se retrouver au chômage à la suite de cette crise. Les situations de propriétaires obligés de vendre leur bien parce qu’ils sont pris à la gorge ne sont pas d’actualité. Pour l’instant, l’assurance chômage et les mesures d’aides de l’État ont évité la création d’un flux significatif de propriétaires contraints de se séparer de leur parc immobilier. Les ventes qu’on espérait tardent à arriver. En fait, on a plus de personnes dans une dynamique d’achat sur le marché, mais en face il n’y a pas plus d’offres.
Les effets vont mettre plus de temps que ce qu’on aurait pu penser au départ pour vraiment apparaître. Les propriétaires qui doivent vendre des biens pour générer de la trésorerie sont même dans une position très confortable. Pour ma part, j’ai vendu ma résidence principale et une grosse colocation qui tournait très bien, mais qui avait un petit cash flow. Elle s’est révélée finalement peu intéressante comme mes objectifs ont évolué. Dans les 2 cas, j’ai réalisé les ventes très facilement et au-dessus du marché.
Avec ce marché haussier, les vendeurs sont en position de force. Cette position est encore renforcée par le succès des sujets liés à l’immobilier sur internet.
2- L’immobilier locatif meublé fait le buzz sur internet
Pendant que tout le monde était à la maison, les ressources, les formations, les coachings sur l’investissement immobilier se sont fortement développés. Alors qu’il y a 5 ans, ses questions n’attiraient que des personnes travaillant déjà dans l’immobilier, une nouvelle audience s’est développée férue de conseils pour bien investir sur ce marché. Ces personnes ont développé leurs compétences mais viennent chercher non pas un métier, mais le moyen d’augmenter leur revenu.
L’arrivée de ces nouveaux acteurs a intensifié la concurrence sur le marché immobilier et donc sur la demande en locatif meublé.
Une stabilité de l’offre, mais une augmentation de la demande favorise une augmentation des prix et un marché très tendu. Les rares biens partent vite, les négociations sont pratiquement impossibles, le pouvoir est au vendeur.
3- Les banques ont durci leurs conditions de financement
On sait que depuis le début d’année des recommandations font porter plus de contraintes sur l’octroi des crédits pour beaucoup d’investisseurs même particuliers. Bien sûr, on peut toujours investir en société pour contourner le problème.
Les banques sont désormais plus exigeantes sur le taux d’endettement.
Néanmoins, elles ont toujours des objectifs de chiffre d’affaires, d’enveloppe de prêt immobilier à distribuer pour développer et fidéliser leur clientèle.
Cela ne veut donc pas dire que les portes sont fermées, mais que les financements seront attribués aux meilleurs dossiers. Il faudra donc être meilleur sur :
- sa situation personnelle ;
- le projet ;
- la rentabilité ;
- la présentation du dossier.
Aux dossiers moins bons, on pourra demander plus d’apports, des durées de remboursement plus courtes. La négociation sera donc globalement plus difficile, car le pouvoir est du côté des banques.
Comment continuer à investir dans l’immobilier locatif meublé
L’environnement pour investir dans l’immobilier locatif est devenu plus complexe. Il faut changer d’angle pour réaliser les opérations les plus rentables, celles qui génèrent de 500 € à 600 € de cash flows nets. Mais, vous l’avez compris, les bonnes affaires n’apparaissent pas sur le BonCoin.
Il faut vraiment arriver à les créer et pour cela :
- rencontrer les bons vendeurs, ceux qui sont ouverts potentiellement la négociation ;
- avoir un très bon dossier pour se faire financer.
Innover dans sa zone de recherche pour maximiser le cash flow
Si la concurrence est plus présente, ce n’est pas en suivant simplement les conseils que tout le monde écoute que vous allez trouver la perle rare.
Vous allez devoir innover dans le choix de votre zone d’investissement.
On savait depuis plusieurs années qu’une bonne rentabilité et de gros cash flows étaient difficiles à trouver dans les grandes villes. Les investisseurs en locatif meublé se sont tournés plus récemment vers les villes de taille moyenne.
On pouvait encore réaliser de belles opérations dans l’immobilier locatif meublé dans les années 2017 à 2019. Mais aujourd’hui cela devient aussi plus compliqué dans ces zones. Il faut donc aller chercher plus loin ou autrement pour espérer une très bonne rentabilité.
Prendre en compte le ratio coût total de l’investissement/rentabilité du projet
Si les conditions d’octroi de crédit se durcissent, vous devez être stratège dans l’étalement dans le temps de vos investissements immobiliers. Plus vous allez partir sur des investissements immobiliers à hauteur de 200 000 €, 300 000 € voire 400 000 €, plus il vous sera difficile de continuer d’investir. Si vous avez une situation salariale très confortable, beaucoup de reste à vivre, et d’épargne, la question se posera bien évidemment moins vite. Mais ce niveau d’investissement pèse vite sur le taux d’endettement surtout si votre cash flow ne dépasse pas la fourchette des 300 € à 400 €.
Évidemment, ce sera encore plus difficile de poursuivre vos investissements immobiliers si votre cash flow est seulement positif. Or, on a toujours appris, et je l’ai dit aussi, qu’il faut à minima autofinancer un projet. On disait aussi que dégager du cash flow positif était préférable pour pouvoir espérer enchaîner les achats de biens immobiliers. Mais on ne développait pas trop sur l’ordre de grandeur du cash flow. Même si le plus élevé était, on sans doute, toujours le mieux.
Aujourd’hui, compte tenu des contraintes qui existent sur les banques, ce n’est plus assez.
Pour pouvoir financer plusieurs acquisitions successives et investir dans l’immobilier locatif meublé sans stress, il faut :
- que vos acquisitions génèrent de gros cash flows ;
- montrer la valeur ajoutée du bien et sa forte rentabilité ;
- présenter au banquier un plan B, voire même un plan C si le mode d’exploitation change.
Maximiser la rentabilité de chaque acquisition
Évidemment, on va éviter de parler de ce que la banque n’aime pas comme la location courte durée. Mais en minimisant le coût total de votre investissement en immobilier locatif meublé et en maximisant la rentabilité de chacun de vos projets, vous augmentez les chances de recevoir une réponse favorable à votre demande de prêt.
Il existe plusieurs techniques :
- la colocation ;
- rajouter des chambres en optimisant l’espace ;
- rajouter de la surface en exploitant des combles…
Vous créez ainsi de la valeur ajoutée avec votre bien, tout en surveillant l’évolution du coût total avec la réalisation des travaux.
Vous pouvez aussi agir sur les paramètres de localisation de votre bien. Concentrez-vous sur des villes où on a toujours un pouvoir de négociation et où vous avez plus de temps pour prendre des décisions parce qu’il n’y a pas encore trop de concurrence.
En procédant ainsi, vous recréez le marché tel qu’il était il y a quelques années dans les villes moyennes ou il y a plus longtemps encore dans les autres grandes villes.
C’est pour ces raisons qu’il faut être capable de vous adapter si vous voulez générer le maximum de cash flow. L’enjeu est de taille puisqu’il conditionne vos possibilités de réaliser un deuxième, un troisième voire un quatrième investissement en tenant compte des règles existantes au moment où cet article est écrit. Si vous intégrez bien ces évolutions, il n’est pas trop tard pour investir dans l’immobilier locatif et réaliser des opérations qui vont servir votre objectif d’indépendance financière.
Si cette situation soulève beaucoup de questions et te freine, n’hésite pas à jeter un œil à mes différents programmes d’accompagnement pour faire passer ton projet immobilier locatif meublé à la vitesse supérieure.
