De mon point de vu, payer des impôts est normal,
– si cela reste dans une certaine limite,
– si je peux contrôler exactement combien il reste en net à la fin de l’année.
Tu verras dans cette nouvelle vidéo, comment contrôler ton imposition de salarié, d’entrepreneur ou d’investisseur pour clairement CHOISIR le montant de l’impôt que tu souhaites PAYER.
À lire absolument si vous souhaitez payer moins d’impôts en 2020 et contrôler votre fiscalité.
Parmi les stratégies qu’il existe (SCI IS, IR, LMNP, LMP) un simple choix peut tout changer pour vous, votre investissement, et votre vie.
Après cette vidéo, non seulement, vous ne verrez plus jamais du même oeil la comptabilité et la fiscalité, mais vous découvrirez également comment font les investisseurs immobiliers qui génèrent beaucoup et qui paient peu d’impôts.
Dans cette vidéo, vous allez aussi découvrir mes choix et pourquoi.
Alors, si vous souhaitez éduquer l’investisseur qui est en vous ; et économiser du temps, de l’argent, et une quantité folle d’énergie… ne vous privez pas de cette vidéo.
Quelles bonnes pratiques adopter pour que ton envie de changer de vie ne soit pas freinée par la peur de te lancer, de te planter, ou celle de changer tout simplement. Je fais le point avec toi, cher InvestPreneur, sur ce qu’il te faut savoir pour investir dans l’immobilier sans stress.
Pour investir dans l’immobilier sans stress, pense à te former
Profiter de l’expérience de quelqu’un qui a réussi à se constituer un patrimoine immobilier et qui a atteint ou se rapproche de l’autonomie financière va :
te donner des ailes, car on peut, quelquefois, manquer d’audace et avoir peur de faire le grand saut ;
t’aider à prendre les bonnes décisions et à bien calibrer ton projet en fonction de ton objectif ;
te permettre d’échanger avec des investisseurs comme toi. Tu verras alors à quel point, il est important de partager avec quelqu’un qui est dans la même situation que toi. Car l’impatience, la désillusion, seront sur le chemin tout autant que la satisfaction et la réussite.
Sélectionne avec soin la ville et le quartier de ton bien immobilier
Pour cela, les informations que tu peux récolter sur internet ne suffisent pas.
La connaissance terrain n’a rien d’équivalent pour obtenir des informations fiables.
Bien sûr, c’est plus facile si tu connais la ville et le quartier.
Si ce n’est pas le cas, te déplacer pour te rendre compte par toi-même avant d’investir, t’évitera des erreurs qui peuvent vite te coûter cher.
Sélectionne le type de bien en te posant les bonnes questions
Sur ce point là, il faudra définir avec précision tes aspirations.
Parmi ceux qui ont réussi dans l’immobilier et dont tu veux t’inspirer, chacun à sa solution fétiche. Certains ne jurent que par l’immeuble de rapport, d’autres par la division par exemple.
Existe-t-il une solution plus rentable qu’une autre ?
Les constantes d’un bon investissement dépendent plus de ton expertise que du type de biens que tu choisis.
Après, il y a deux écoles :
se spécialiser sur un type de biens pour :
être de plus en plus efficace ;
avoir un processus de mieux en mieux rôdé ;
obtenir des rentabilités de plus en plus importantes avec les économies d’échelle et l’évolution de ta courbe d’apprentissage ;
rester ouvert à toutes sortes d’opportunités, réussir ainsi de très belles opérations et diversifier tes investissements immobiliers.
Si personnellement, tu préfères rester sur un périmètre proche de ton lieu de vie, la seconde solution sera la plus réaliste pour toi, au moins dans un premier temps.
Il est reconnu que certains types de biens demandent plus d’expérience.
Pour prendre un cas concret, je ne te conseillerais pas d’investir dans un immeuble de rapport si tu débutes complètement en immobilier. En effet, les enjeux sont de taille tant au niveau financier qu’au niveau de l’implication que cela demande.
Pour tester ton goût pour l’investissement immobilier et prendre conscience de la charge de travail que réclame la gestion locative, il est préférable de commencer doucement.
Cela t’évitera les sueurs froides ou les insomnies quand les travaux de ton immeuble ne sont pas terminés et que ton différé de remboursement de crédit commence.
Pour investir dans l’immobilier sans stress, il faut aussi bien se connaître et savoir ce que tu peux gérer comme pression. Cela reste finalement subjectif.
Néanmoins, la première étape la plus souvent recommandée est d’investir dans un T2 voir un T3.
Acheter au bon prix
C’est la base, mais savoir le faire n’est pas forcément inné.
Cela demande :
une bonne connaissance de l’environnement de ton bien pour avoir une idée précise et fiable des prix du marché ;
d’évaluer précisément et planifier les travaux s’ils sont nécessaires ; n’oublie pas que leurs délais va influer sur la date à laquelle tu perçois tes premiers loyers ;
Une fois formé et avec cette liste des premiers critères à valider pour réussir, tu sais maintenant comment investir dans l’immobilier sans stress.
Mais tu gagneras aussi à t’attarder plus longuement sur un point primordial pour mettre tous les atouts de ton côté.
Y-a-t-il une demande ?
Pourquoi n’ai-je pas commencé par là, me diras-tu ?
Parce que la réponse à cette question n’est pas facile à appréhender quand on commence à investir.
Mais surtout parce que les personnes qui peuvent t’aider, te donneront des réponses d’autant plus adaptées qu’elles auront en face d’elles un interlocuteur crédible.
Tu vois de quoi je parle ?
Pour élever le niveau de tes échanges avec des professionnels de l’immobilier et te sentir à l’aise, il faut pouvoir être en mesure de tenir la route et donc être formé.
Faire le tour des agences
Pour obtenir les meilleurs résultats sur cette étape, tu dois mobiliser toutes tes capacités de communication, d’empathie, d’écoute active pour obtenir les d’informations qui t’aideront à prendre la bonne décision.
Je te conseille de te concentrer sur les 3 points suivants :
les types de location les plus demandées ;
le profil le plus fréquent des locataires ;
les quartiers où il est intéressant d’investir.
Tu visualises mieux maintenant pourquoi ces informations sont essentielles pour ta tranquillité d’esprit ?
Établir un panorama des offres locatives disponibles sur internet
Même si le terrain est une mine d’informations qu’il faut impérativement prendre le temps d’explorer, tu dois profiter aussi de toutes celles que tu peux récolter sur le web.
Pour cette étape, la difficulté va être de structurer ces informations. Le risque sinon, est de passer des heures à surfer sans obtenir de données exploitables au moment où tu devras choisir un bien.
je te conseille de les collecter sur un tableur.
Les sources, tu t’en doutes, sont les incontournables :
Les points que je t’ai exposé plus hauts prennent ici tout leur sens.
Pour ne pas partir dans toutes les directions et recueillir des informations pertinentes pour ton projet, tu vas cibler les offres qui concernent des biens qui :
ont des surfaces qui correspondent au tien ;
dans le quartier que tu as défini en faisant le tour des agences ;
avec des styles de décoration et des équipements en cohérence avec le profil de ton locataire.
En prenant soin d’intégrer tous ces critères, tu vas obtenir une image très précise de l’offre locative du secteur qui t’intéresse et du produit qui va te permettre d’investir dans l’immobilier sans stress.
Passer une annonce test sur leboncoin
Je n’utilise cette technique que ponctuellement. Mais si un doute persiste dans mon esprit sur le positionnement du bien que je cible, elle est ultra efficace. En effet, c’est une astuce imparable surtout si tu débutes dans l’investissement immobilier et que tu as besoin de prendre confiance.
Le nombre d’appels que tu reçois sur ton annonce va valider ou non l’intérêt de ta proposition locative fictive.
Cela te permet en fait de faire un sondage grandeur nature.
Il suffit de rédiger une annonce qui reprend le quartier choisi, et le type de bien envisagé. J’utilise alors les photos de biens que j’ai déjà en location et qui sont cohérentes avec la décoration que je prévois pour mon profil de locataire.
Choisir le locataire
Quand tu es arrivé à cette étape, tu es l’heureux propriétaire d’un bien que tu as choisi pour te rapprocher de la liberté financière et changer de vie.
Tu penses que tout est joué et que tu vas enfin pouvoir te reposer sur tes lauriers.
Si tu as été vigilant sur les points précédents, tu es sur la bonne voie mais il ne faut pas prendre à la légère la sélection de ton locataire.
Ce qui est en jeu ici, si tu fais les choses comme il faut, c’est moins de temps perdu et des économies réalisées.
Une gestion locative peu chronophage
Cela devrait l’être, si tu as ajusté ton budget travaux sans faire de compromis sur la qualité et que les installations ont été réalisées par des professionnels compétents. Mais en principe tu as déjà vu ce point-là avant.
Mais il faut aussi que tu ne tombes pas sur un locataire pointilleux voir casse-pieds.
Sinon, tu vas passer beaucoup de temps à répondre aux questions par téléphone, à te déplacer pour constater et rassurer, à réparer ou à mandater quelqu’un pour le faire.
Tu vas me répondre que tu peux déléguer tout cela. Mais même si tu as prévu le budget pour le faire, tu auras quand même l’agence au téléphone pour valider les devis.
Au final, tu t’’éloignes quand même un peu d’un investissement immobilier sans stress !
Tout cela pour ne pas avoir fait preuve de flair ou de psychologie…
Une rotation limitée de tes locataires
Prenons un exemple concret.
Si tu cibles les étudiants, tu as intérêt à privilégier plutôt ceux en début de cycle d’études.
Il y a en effet plus de chances qu’ils restent plusieurs années. Renseigne-toi sur les cursus des écoles autour de ton bien. Cela va limiter les frais de rédaction des baux, les frais de remise en état entre chaque location.
Peu de vacance locative
Si ton produit colle à ton locataire cible et que tu as trouvé un petit plus qui fait la différence avec le reste du marché, c’est gagné. Tu as plus de chance qu’il se sente particulièrement bien et qu’il n’aille pas voir si l’herbe est plus verte ailleurs.
Je te donne ici des pistes pour mettre toutes les chances de ton côté.
Mais il faut savoir que, même si tu anticipes beaucoup de choses, il y aura toujours des grains de sable pour ralentir ta progression vers ton objectif.
Avoir le mindset de l’entrepreneur
Avoir une attitude positive vis à vis des aléas, c’est aussi ce qui va te permettre d’investir dans l’immobilier sans stress.
Cette attitude, tu vas la rencontrer chez ceux qui ont la fibre entrepreneuriale.
Cela n’est pas propre à l’immobilier, mais c’est une qualité que tu retrouves chez tous ceux qui réussissent.
C’est pour cela que j’évoquais tout au début l’importance de se former et d’être au sein d’une communauté d’investisseurs immobiliers qui auront les mêmes défis que toi à relever.
Soit tu as déjà l’impression d’être en vacances, soit comme beaucoup d’autres c’est pas top car c’est la reprise après deux jours de repos et les vacances sont encore loin vu qu’on commence à peine à retravailler lol.
En général, je suis content d’attaquer le « travail » le lundi matin.
Normal.. lorsque tu as compris comment utiliser le système pour ton propre intérêt (loin de la roue du hamster), sur un métier qui peut t’apporter beaucoup de cash en une seule acquisition.
Ensuite… le lundi n’a plus la même saveur.
Le plus important est de s’informer (puis se former) pour passer à l’action et sortir des embouteillages du matin et du soir.
Et surtout ne pas faire l’erreur de l’investisseur immobilier débutant que j’ai moi même fait… si tu ne veux pas devoir travailler pour payer ton économie d’impôt.
Tout est expliqué dans cette vidéo.
Alors regarde la bien jusqu’à la fin, une surprise t’y attend.
Pour beaucoup de personnes, cela signifie le début de la dure semaine de labeur.
En ce qui me concerne, le mardi est devenu un jour comme les autres depuis fin 2019.
S’il y a encore quelques années, j’étais moi aussi pris dans le métro-boulot-dodo, j’ai vite compris qu’il fallait que je mette en place des sources de revenus qui tombent indépendamment du temps que j’y passe.
L’objectif était simple : quitter ce rythme infernal. Le moyen le plus simple, et applicable par tout le monde, c’est l’immobilier.
Bien sûr, au début j’ai eu peur, j’ai douté, je n’y croyais pas, je pensais que ça ne fonctionnerait jamais…
Après j’ai essayé, testé et appliqué.
Cela a marché.
Mais j’étais très impatient de quitter la rat race.
C’est alors que j’ai appliqué des projets immobiliers moins classiques que de simples colocations ou courtes durées.
Et je peux te dire que si ça a été possible pour moi, ça l’est également pour toi. Je veux te montrer que ça fonctionne, et que ça fonctionne même très bien.
Ensuite vous pourrez encaisser de gros loyers pendant que vous dormez.
C’est ça qui est génial, avec l’immobilier : vous avez des revenus qui tombent, peu importe ce que vous êtes en train de faire.
Alors, bien sûr, cela ne s’est pas fait tout seul, loin de là. Il a fallu travailler dur pour mettre tout cela en place. Mais, maintenant que le système est opérationnel et rodé, c’est un vrai bonheur.
Si tu veux en savoir plus sur cette stratégie, n´hésite pas à répondre à cet email.
Puisque nous sommes ensemble ici, cher Investpreneur, pour parler des meilleures rentabilités locatives, je voudrais te faire un topo sur une stratégie d’investissement efficace pour dégager du cash flow à 4 chiffres : louer en colocation meublée. C’est une des approches les plus faciles à mettre en oeuvre pour faire de plus grands pas vers l’indépendance financière. Je te propose de voir ensemble ce que tu dois faire pour en faire toi aussi un accélérateur et atteindre plus vite tes objectifs de liberté financière avec des investissements rentables .
Pourquoi louer en colocation meublée ?
La colocation a de plus en plus de succès
Les étudiants, les jeunes actifs, les actifs moins jeunes, ou encore les familles monoparentales sont de plus en plus nombreux à se tourner vers la colocation.
La colocation leur permet de limiter les coûts en partageant le loyer et les charges tout en profitant d’une plus grande superficie avec les pièces communes. La demande de colocations s’accroît aussi bien sur les grandes métropoles que sur les villes moyennes et représente 10% du parc immobilier locatif selon l’ANIL (Agence Nationale pour l’lnformation sur le Logement). Cela vaut donc la peine d’étudier la formule d’un peu plus près.
Des m² moins coûteux
En terme d’investissement, les m² d’un T3 ou d’un T4 s’achètent moins chers que 3 ou 4 studios.
Une diminution du risque d’impayés
Le paiement du loyer repose sur plusieurs personnes, le risque de défaillance est donc moindre. Quand un des locataires part, il est dans l’intérêt des autres colocataires de le remplacer au plus vite. Il est possible d’intégrer au bail des clauses de solidarité qui te garantissent contre les impayés.
Une rentabilité brute plus optimale
L’ensemble du logement sera loué plus cher en colocation meublée qu’en location classique. En chiffre, on peut atteindre plus facilement des rendements bruts annuels à 2 chiffres, même si je préfère plutôt raisonner en cash-flow pour juger de l’intérêt d’investir dans un bien immobilier.
Une fiscalité séduisante
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel fait des loyers de ta colocation meublée des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Cela ne t’as pas échappé si tu me suis sur ma chaîne Youtube, quand je choisis de louer en colocation meublée, je choisis l’option avec travaux.
En effet quand tu optes pour la déclaration du BIC au réel, tu peux déduire l’ensemble des charges engagées pour les travaux, en plus des impôts fonciers, des assurances, des intérêts du crédit… et c’est plutôt pas mal pour ton cash-flow !
Les inconvénients de la location en colocation meublée
La loi Elan et l’encadrement des loyers de la colocation
Le montant total des loyers des colocataires ne peut-être supérieur au montant du loyer applicable globalement à l’appartement.
Mais, si tu précises dans ton bail que ton bien offre un niveau de prestations plus élevé que ceux du marché, cette contrainte n’est plus un obstacle. On en reparle plus loin, photo à l’appui 😉.
Plus de rotation de locataires et de frais de remise en état
Si les baux sont plus courts en location meublée ( 1 an ou 9 mois ), ils peuvent générer plus de vacances locatives et de frais de remise en état pour louer de nouveau. Une fois que tu as pris conscience de cette contrainte, demandes-toi comment ne pas la subir. A toi de jouer pour donner envie à tes locataires de rester plus longtemps avec des aménagements et un confort supérieur au marché. Tes locataires seront accros, se sentiront bien et seront plus motivés pour bien l’entretenir.
Comment louer en colocation meublée ?
Définition de la colocation meublée
Ok, là on n’arrive pas forcément dans la partie la plus fun, mais il faut savoir exactement de quoi on parle pour ne pas te retrouver dans des situations délicates.
Donc côté définition, pour qu’il s’agisse d’une colocation, il faut plusieurs locataires, cela semble évident mais souligner le point est important. En effet, si un bail en colocation s’applique pour un couple en concubinage, on ne peut pas parler de bail de colocation pour un couple marié ou pacsé (loi Macron de 2015).
C’est la loi Alur (2014) qui a donné un statut et un cadre juridique à la colocation. Autre point important, il faut que les locataires l’occupent à titre de résidence principale.
Bail unique signé par tous les colocataires ou bail individuel
Avec un bail unique, l’ensemble des colocataires sont signataires. Le cautionnement de une ou plusieurs personnes peut être demandé mais surtout ce type de bail va lier les colocataires par une clause de solidarité.
Avec un bail individuel, la durée du bail et le loyer de chacun peut être différent. Cela peut être recommandé quand les chambres ont des superficies différentes ou une salle d’eau privative par exemple. Le locataire avec bail unique peut donner congé sans impacter les autres baux de la colocation. Avec ce type de bail, chaque colocataire est responsable de sa quote-part de loyer mais pas davantage, car la clause de solidarité ne peux pas jouer pour ce type de bail.
La qualification de “location meublée” impose une liste d’équipements
Une colocation peut-être louée vide ou meublée. Mais tu sais que je vais plutôt te conseiller de faire une colocation meublée.
Louer en colocation meublée cela signifie équiper ton bien de l’ensemble du mobilier nécessaire pour que tous les colocataires puissent y vivre. L’équipement que tu proposes doit comporter à minima ce qui figure sur la liste de mobilier obligatoire de la loi Alur. C’est à dire que chaque chambre doit être équipée d’un lit avec couette ou couverture et d’un dispositif d’occultation de la fenêtre. La cuisine doit comporter un réfrigérateur avec freezer, un four ou un micro-onde, une plaque de cuisson, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des chaises. Cela étant, comme ton objectif à toi, c’est de cartonner, tu dois faire mieux que le minimum en proposant des équipements en plus. On y revient juste après.
Connaître ton profil de locataire pour proposer un équipement adhoc
On en a parlé au début, une colocation meublée peut s’adresser à des étudiants mais aussi à des actifs. Ces deux populations seront sensibles à des équipements supplémentaires différents. C’est donc une bonne idée d’adapter les petits plus de ta colocation au profil de tes colocataires.
On en vient donc au coeur du sujet, c’est à dire comment faire de ton investissement immobilier une pépite immobilière.
Mes astuces pour louer en colocation meublée et cartonner
Si tu me suis sur YouTube, tu sais peut-être que j’ai fait une vidéo sur ce thème.
En résumé, il y a 3 points essentiels pour que ta colocation meublée fasse la différence :
mettre de la qualité dans les travaux et les équipements, cafetière, bouilloire, grille-pain, machine à laver ou machine séchante sont des options indispensables pour être en phase avec le marché ;
l’emplacement, toujours l’emplacement, tu me connais maintenant et tu sais que ça joue beaucoup. Concrètement ça veut dire qu’il te faut proposer :
le métro ou le tramway à 5 min ;
le centre-ville à 15 à 20 minutes maximum à pied ;
une place de parking ou zone de parking gratuit accessible ;
travailler le niveau de prestations associées à ta colocation. Etre réactif dans le traitement des problèmes des colocataires. Cela va instaurer une communication positive, et va te générer de bons témoignages pour les colocataires suivants. Tu peux, par exemple, proposer :
une prestation femme de ménage ;
un billard ou un babyfoot dans la pièce commune, une machine à pain dans la cuisine qui ravira les cuistots en herbe…
Ces petits plus sont finalement peu coûteux et ils créent vraiment un avantage, un attachement pour ton bien. C’est comme cela que tu réduis la rotation des colocataires, les frais de remise en état et que tu augmentes ton cash flow.
Comment louer en colocation meublée ?