Conséquences du passage de LMNP à LMP?

LMNP ou LMP.
Comme pour tout dans la vie, il faut savoir s’adapter.

La première conséquence concerne les cotisations sociales. Car en tant que LMNP on est assujettis à des prélèvements sociaux qui sont bien moindre que les cotisations sociales des professionnels. En tant que LMP c’est en effet 45% de cotisations sociales à payer sur les revenus locatifs meublés. La douche froide. Sauf si on est capable de rester en déficit. Dans ce cas c’est 1400€ par an pour avoir une sécurité sociale.
Ce nouveau statut est peut être un avantage au final car il est toujours plaisant d’avoir une sécurité sociale lorsqu’on est plus salarié.

La deuxième conséquence est liée à l’imposition des plus value. Le LMNP est imposé à ce jour sur le régime des particuliers alors que le LMP est imposé comme un professionnel. C’est à dire que l’amortissement du bien est intégré dans le calcul de la plus value. Cela peut faire peur mais il s’agit uniquement d’une perte sèche prise sur la plus value. En ayant gagné pendant l’exploitation du bien, il est acceptable de perdre par exemple 30% sur la potentielle plus value générée à la revente. Ce n’est pas comme pour une succession où les vendeurs sont obligés de vendre pour payer les droits de succession. L’amalgame est souvent fait dans ce sens. De plus le LMP est exonéré d’impôt sur la plus value si le bien a été exploité pendant 5 ans et si la moyenne des revenus locatifs deux dernières années d’exploitation et inférieure à 90000€.

Un autre avantage du LMP est que le déficit généré peut être imputé sur les autres sources de revenus pour faire baisser l’assiette imposable. A l’inverse les revenus meublés imposés au régime BIC ne peuvent être imputés uniquement sur les revenus de sources BIC.

Au final, en jouant avec les règles ci dessus, le statut du LMP peut être avantageux. Seul bémol le déficit qui est créé en tant que LMNP n’est pas transférable en LMP. Il faut donc s’assurer de refaire des travaux en tant que LMP pour recréer du déficit et rester dans une imposition acceptable.

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Comment obtenir son financement sans apport?

Pour obtenir un financement immobilier sans apport, il faut passer par une négociation avec son banquier.
 
Comme dans toute négociation, il y a plusieurs critères à échanger pour trouver une solution gagnant gagnant.
 
Les critères de négociation sont:
– le sans apport
– la durée
– le taux
– le différé
– les pénalités de remboursement anticipées
– les revenus locatifs
– les revenus salariés
– l’assurance vie,
– les comptes PEA PME
– les cartes de crédit,
– l’assurance habitation PNO
– l’assurance de prêt
 
L’objectif est d’arriver à une relation gagnant gagnant pour que le deal fonctionne pour les deux parties. J’ai pour habitude de me concentrer sur le sans apport, le différé et la durée. Tout le reste je le laisse au banquier pour que lui aussi remplisse ces objectifs.
 
Jusqu’à aujourd’hui cette technique à toujours marchée.
 
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Interview Julien Loboda: de salarié à rentier et entrepreneur à succès

Interview Julien Loboda: de salarié à rentier et entrepreneur à succès
Investisseur à succès et entrepreneur en plein développement, Julien Loboda nous présente dans cette vidéo son histoire, ses succès et erreurs immobilières, ainsi que ses projets d’entreprenariat en ligne.
 
Vous y découvrirez les 3 conseils de Julien, ainsi que les 3 erreurs à absolument éviter lorsque l’on souhaite investir et aussi 3 anecdotes de propriétaire.
 
Julien nous parle de ses investissements en immeubles de rapport et appartements loués en location courte durée. Il a poussé l’automatisation de ses LCD assez loin avec caméra et même machine à laver sur place pour faciliter le travail de son prestataire.
 
Si vous ne connaissez pas encore Julien, cela vaut le coup de vous abonner et de le suivre car c’est de cette façon que votre expérience d’investisseur évoluera elle aussi.
 
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Quand investir dans l’immobilier?

Quel est le meilleur moment pour investir?

Facile; il n’y a pas de meilleur moment pour investir.

Les taux sont déjà extrêmement bas et il n’y a pas de situation ou de bien immobilier parfait.

Il faut simplement savoir bien organiser et bien présenter ta situation financière et dans chaque situation il y a des avantages à mettre en avant et des inconvénients,

On peut facilement attendre une certaine situation (avoir un CDI ou une résidence principale ou encore de l’épargne etc) ou un certain âge pour investir (trop jeune ou trop âgé), pour au final procrastiner pendant de longs mois ou de longues années.

Ceci est une grave erreur car en attendant le temps passe, les bonnes affaires se perdre et votre capital ne grossi pas.

Evidemment il faut se former avant d’investir pour ne pas faire n’importe quoi.

Il y a par contre des situations où il ne faut pas investir:
– Si vous êtes en train de divorcer, car le banquier voudra savoir comment va se répartir le patrimoine.
– Si vous êtes dans le rouge à la fin du mois, pour ne pas prendre de risque il faut de l’épargne avant de se lancer dans l’immobilier.

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Comment optimiser un investissement immobilier?

Comment gagner plus à partir d’un investissement immobilier existant?

Plusieurs options sont à votre disposition:

– Baisser les mensualités.
Pour cela il existe le rachat de crédit pour une banque différente, la renégociation de crédit avec la banque actuelle, ou la modularité du prêt comme le permet le contrat.

– Augmenter ces revenus.
Si vous louez en location courte durée il y a de nombreuses façon pour louer plus de nuits et louer plus cher. Un channel manager permet de faire du surbooking, de facilement faire du yield management pour respecter les saisons ou les événements à l’image des hôtels et des compagnies aériennes. On peut aussi développer des partenariats avec des salles de sports, cinéma, restaurants, transporteurs, excursions pour proposer plus de services aux visiteurs ou aux colocataires. Une autre option est de travailler avec les universités et écoles pour qu’ils proposent les appartements à leurs élèves directement, ce qui réduira la vacance locative et les frais de recherche de locataire.

– Automatiser au maximum grâce à des prestataires, favoriser la délégation, les processus pour les prises de décisions de façon à gagner du temps pour faire autre chose et on sait très bien que le temps c’est de l’argent.

– Revendre les investissements les moins rentables si le capital restant dû est à la valeur du marché ou alors jouer sur les autres leviers pour améliorer le cashflow.

– Louer les caves et garages séparément.

– Faire des travaux.
Investir un peu de cashflow ou repasser chez le banquier via un prêt travaux ou via un autre crédit immobilier pour un autre projet. Le fait de rajouter de la valeur dans le bien peut justifier une augmentation du loyer.

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Comment calculer la rentabilité RÉELLE d’un investissement immobilier?

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier?

Lorsqu’on on parle de rentabilité en immobilier, on retrouve souvent 3 modes de calcul:

-La rentabilité brut qui est égal aux loyers annuels divisé par le coût total de l’opération (acquisition, notaire, travaux, mobilier, frais bancaire inclus) x 100.

– La rentabilité net qui est égal aux loyers annuels moins les charges et la taxe foncière divisé par le coût total de l’opération (acquisition, notaire, travaux, mobilier, frais bancaire inclus) x 100.

– La rentabilité net net qui est égal aux loyers annuels moins les charges, la taxe foncière et les impôt divisé par le coût total de l’opération (acquisition, notaire, travaux, mobilier, frais bancaire inclus) x 100.

Ainsi, selon cette logique la rentabilité RÉELLE d’un investissement ne devrait-elle pas être égale aux cashflow générés sur une année divisé pour le coût total de l’opération?

Dites moi en commentaire ce que vous en pensez.

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Où investir en immobilier?

Investir dans une petite, moyenne ou grande ville?
 
Le choix n’est pas facile et encore faut-il se poser les bonnes questions pour bien aligner la ville de votre investissement avec votre stratégie de location et d’imposition.
 
Investir dans une petite ville est surtout intéressant pour les immeubles.
Cependant, il n’est pas rare d’avoir une demande locative en nu plutôt qu’en meublé dans ce type de localisation. Ce qui a pour conséquence de devoir investir via une SCI à l’IS ou avec beaucoup de travaux pour créer beaucoup de déficit et ne pas être imposé sur du foncier qui lui se cumule avec votre imposition personnelle.
 
Pour tout investissement en nom propre loué en nu, il y a, en effet, un gros risque de cash squeeze (être imposé sur des revenus locatifs sans tenir compte de la mensualité du crédit). Les petites villes posent aussi souvent le risque des prestataires qui sont plus rares et donc en position de force pour travailler un peu comme ils veulent (les artisans, les agences ou conciergeries pratiquent librement leurs tarifs et disponibilité sans trop de concurrence).
 
A l’inverse, les investissements dans les grandes villes ont l’avantages de ne pas avoir de difficulté pour trouver des prestataires. Le point négatif des grandes villes est surtout lié à la rentabilité. L’immeuble de rapport est inabordable laissant place aux stratégie de colocation, division et de location courte durée pour maximiser le cashflow.
 
Pour aller chercher beaucoup de cashflow dans les grandes villes, il faut surtout être très réactif et avoir un bon réseau pour trouver des biens hors marché.
 
Le meilleur compromis à mon sens est d’investir dans des villes moyennes car les prix y sont plus abordables et les loyers pratiquement identiques.
 
De plus, il y a toujours un réseau de prestataires suffisants pour gérer convenablement son investissement.
 
Dernier avantage, ce type de ville intègre bien souvent de la demande locative meublé car il peut y avoir des écoles et universités implantés. Le bassin de l’emploie pour de la location courte durée y est aussi assez fourni.
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– Comment acheter et gérer des biens à distance ?
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Quelle rentabilité pour un investissement immobilier?

Quelle est la rentabilité viser pour bien investir en immobilier?
Rentabilité brut, rentabilité net, ou rentabilité net net?
Comment acheter un bien qui génère 9% de rentabilité net?
Investir pour gagner 10% de rentabilité?

Mes réponses vont vous surprendre.

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Vous cherchez à acheter un appartement ou un immeuble et vous avez entendu parler d’objectifs de rentabilité?

Je vous donne dans cette vidéo mon avis sur la question de la rentabilité.

N’hésitez pas à laisser vos commentaires pour échanger sur le sujet vu que vous n’aurez jamais une interprétation équivalente du calcul de rentabilité.

Quelles sont les meilleures stratégies d’investissement immobilier?

Vous hésitez entre diverses stratégies d’investissements rentables?

Je vous présente dans cette vidéo plusieurs options à votre disposition:

Les mauvais investissements comme le foncier sans travaux ou les petites surfaces.

Nous abordons aussi les Colocations qui sont des investissements faciles et sûr, mais aussi les locations courtes durée qui sont encore plus rémunératrices mais aussi plus chronophages et enfin l’immeuble de rapport qui est plus risqué, plus coûteux mais extrêmement plus rentable.

A vous de choisir en fonction de votre aversion au risque et de votre temps à la tâche.

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500€ de cashflow avec une colocation

Troisième et dernière vidéo de présentation de ma dernière colocation.

Nous avons vu la rentabilité de ce projet d’investissement en colocation avant même que le compromis soit signé, puis les travaux en cours de chantier et enfin aujourd’hui la vidéo du rendu final.

Le but étant de vous démontrer que même lorsque un bien est sur le marché comme invendu depuis plusieurs mois, en adoptant un regard un peu différent et en osant, vous pouvez créer de superbes opportunités.

Cet appartement m’aura coûté 125k€, plus le notaire et 20K de travaux, pour cloisonner la quatrième chambre et rajouter une salle de bain, un dressing.

Ma mensualité est de 822€ (incluant les meubles), je n’ai donc rien investi de ma poche.
Chaque mois 1900€ rentre sur mon compte bancaire.
Le bien fut loué en une semaine et quelques visites.
Après déduction de toutes les charges, il reste 500€ net dans ma poche !

Ce qui en fait ma 3ème colocation !

Je peux le revendre demain à 180k€ facile.

Qu’attends tu pour te lancer ton aussi?

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