Comment négocier l’achat d’un bien immobilier?

Aujourd’hui nous allons aborder la négociation immobilière.

Savez-vous que c’est pratiquement la seule tâche que vous ne pouvez pas sous-traiter ?

En effet, vous pouvez déléguer votre financement, les travaux ou encore la gestion mais pas la négociation.

Vous pouvez déléguer à un chasseur de biens vos recherches mais vous resterait maître de votre offre d’achat.

C’est à ce moment exactement que votre liberté financière va passer un niveau supérieur, stagner ou même régresser.

Il est donc très important de prendre les bonnes décisions et de faire les bons choix.

Exercice très difficile car il touche à nos émotions.

Imaginez, vous cherchez un bien depuis des mois,  lorsque vous l’avez enfin trouvé, vous ne voulez pas le perdre.

Vous savez que l’agent immobilier a prévu des visites après vous…

A quel prix devez-vous faire une première offre ou encore enchérir?

Imaginons:

– Un T5 (4 chambres) pour faire de la colocation en ville

  • Prix affiché 140k€ frais d’agence inclus
  • Travaux estimatifs 30k€ pour environ 90 m2 (1 cuisine, 2 sdb, sol, peintures, fenêtres, électricité, plomberie)
  • Notaire 8% du prix de vente
  • Mobilier 10k€
  • Budget tout compris (achat, travaux, notaire, agence, mobilier) max 190k€
  • Vous savez que la banque vous finance pour un projet aux alentours des 150k€ tout compris
  • Chaque chambre louée 450€ min charges comprises, soit 1800€ par mois ou 11% de renta brut et 9% en rentabilité nette
  • Vous savez que si vous empruntez 190k€, les bénéfices après déductions de toutes charges et de la mensualité seront de 350€ net minimum

– un T2 (1 chambre) pour faire de la LCD en ville

  • Prix affiché 120k€ frais d’agence inclus
  • Travaux estimatifs 15k€ pour environ 40 m2 (1 cuisine, 1 sdb, sol, peintures, fenêtres, électricité, plomberie)
  • Notaire 8% du prix de vente
  • Mobilier 4000k€
  • Budget tout compris (achat, travaux, notaire, agence, mobilier) max 150k€
  • Vous savez que la banque vous finance pour un projet aux alentours des 150k€ tout compris
  • Chaque nuit se loue 55€ * 20 nuits, soit 11*12 / 150000€ par mois ou 8% de renta brut et 7% en rentabilité nette
  • Vous savez que si vous empruntez 150k€, les bénéfices après déductions de toutes charges et de la mensualité sera de 400€ net minimum

Ainsi pour bien négocier, la première des choses à faire est d’avoir les idées claires sur les performances financières de votre projet.

Une fois que vous avez obtenu le cashflow minimum (en étant conservatif) sur vos hypothèses et la rentabilité nette vous y verrez déjà plus clair.

La deuxième étape va être de baisser le prix de vente pour obtenir le cashflow que vous jugez être le minimum pour cette opération.

Vous devez changer uniquement sur le prix de vente dans votre budget initial.

Les budgets travaux ne doivent pas être revus à la baisse, au détriment de la qualité de matériaux et des finitions des travaux.

Les charges sont aussi incompressibles.

Si vous avez choisi de déléguer la gestion, alors ce n’est pas cette relative économie qui améliorera votre rentabilité financière à long terme.

Ce montant s’appelle « votre budget à ne surtout pas dépasser ».

Et s’il arrive un aléa avant ou même pendant la signature du compromis, ne prenez aucun risque, attendez le prochain projet plus intéressant.

Une fois que vous avez calculé votre montant maximum à ne pas dépasser, vous devez déterminer votre objectif qui tiendra compte de l’environnement concurrentiel de votre affaire.

En effet, nul sert de faire une offre trop basse pour rêver d’un cashflow à 1000€ par mois au risque de perdre une bonne affaire si le marché est trop concurrentiel.

Pour connaître votre marché, vous devez avoir préalablement questionné l’agent immobilier ou le vendeur directement.

Combien de visites il y a t-il eu sur ce bien ?

De quels montants étaient les offres précédentes ? Pourquoi le vendeur a-t-il refusé ? Est-il pressé ?

Depuis combien de temps est-il propriétaire de l’appartement ? Pourquoi il vend ? Sont-ils plusieurs à prendre la décision ?

Toutes ces informations vous aideront à vous faire un avis sur votre environnement.

Dans les grandes villes, où le marché est très concurrentiel, il n’est pas rare de devoir faire une offre au prix pour être sur de remporter l’affaire.

Sinon il faudra que vous arriviez à déterminer la limite où le vendeur ne considérerait même pas votre offre (d’où l’importance de le connaître un peu et cerner son profil).

Votre première offre doit être à cette limite et justifiée du coût total du projet (notaire, travaux etc).

Evidemment, il apparaît inconcevable qu’elle soit acceptée au premier abord.

Mais ce n’est pas votre objectif.

Votre objectif est d’engager la conversation pour avoir une contre offre du vendeur.

Vous allez ainsi entrer dans un cercle plus privé et les prochains échanges vous amèneront à un chiffre potentiellement opportun pour chaque partie.

Si vous êtes au niveau de votre objectif c’est très bien, mais restez toujours en dessous de votre limite budgétaire.

C’est de cette façon que vous serez sûr de faire de bonne affaire.

Pour que cette technique fonctionne, vous allez devoir faire quelques visites et quelques offres pour trouver le vendeur qui vous permettra de faire une bonne affaire.

Voilà pour aujourd’hui.

Une fois que vous aurez trouvé votre pépite et que vous l’aurez négocié au meilleur prix, il vous faudra le finaliser tout cela chez le notaire.

Je vous garde ce sujet pour demain.

A très vite,

Julien

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Comment devenir riche?

On se demande souvent comment devenir riche?

Et en effet il existe plusieurs options:

– faire de longues études et travailler longuement dans un grand groupe. La prison dorée. 40 années avant la retraite c’est long.

– parier sur le loto. Mdr.

– investir notre épargne sur des valeurs boursières ou des entreprises en croissance. Passif, mais très risqué et il faut déjà avoir de l’épargne.

– créer son entreprise et y être dévouer corps et âme.

– faire comme les riches qui ont réussi et utiliser le facteur commun qu’ils ont tous… l’immobilier.

Je vous explique dans cette vidéo pourquoi l’immobilier est vôtre meilleur chance pour vous enrichir facilement.
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Pourquoi investir dans l’immobilier?

Vous souhaitez placer votre argent, développer du patrimoine à long terme ?

C’est bien mais l’immobilier permet de faire bien mieux.

Vous pouvez vous constituer des revenus additionnels dès le premier jour de location tout en développant votre patrimoine. Voilà de bonnes raisons pour investir dans l’immobilier.

Le salariat ne vous permettra pas de mettre beaucoup d’épargne de côté et d’augmenter votre pouvoir d’achat car votre salaire augmente en même temps que vos dépenses (inflation, besoins pour la famille etc).

La solution pour devenir riche est certainement d’investir dans l’immobilier de la bonne façon pour diversifier vos revenus rapidement et sereinement. Vous pouvez utiliser l’effet de levier de l’emprunt pour financer vos achats en totalité (bien, notaire, travaux, mobilier) et utiliser vos locataires pour rembourser vos mensualités et même vous dégager des bénéfices nets de charges tous les mois.

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Nouveau projet immobilier: GROS CASHFLOW en perspective

En quête d’un dernier projet avant de dire bye bye président, mes recherches immobilières m’amènent à Foix sur un projet d’immeuble de 5 appartements. Ces appartements peuvent être exploités en location courte durée, meublé à l’année et même colocation grâce au duplex du dernier étage. A ce jour nous sommes encore en discussion avec le vendeur. Une offre d’achat a bien été signée pour réserver autant que possible le bien, mais il reste les détails à régler tels que les devis travaux à finaliser, les délais de financement avec l’été, les conditions suspensives, le séquestre, le taxe foncière… Alors rien n’est encore fait mais je suis confiant même si je ne dérogerais pas de mes critères de rentabilité. Le projet a une valeur patrimoniale de par la localisation, alors la rentabilité est déjà serrée. Reste à bien finir la négociation pour arriver aux objectifs fixés, sinon j’hésiterais pas à passer au bien suivant.
Ceci pour vous démontrer que même si un projet semble parfait sur le papier, rien n’est fait tant que l’offre de prêt n’est pas signée. Et même si le projet est bien avancé, il ne faut pas hésiter à sortir de la vente si vos objectifs de cashflow ne sont pas atteint.

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Comment acheter et gérer un appartement à distance?

Vous souhaitez aller chercher une meilleure rentabilité que celle qui se trouve près de chez vous?

Je vous présente dans cette vidéo comment prospecter, acheter, et gérer un bien sans jamais avoir besoin d’aller sur place.

Vous serez surpris de savoir que j’ai par exemple acheté ma meilleure colocation sans même l’avoir visitée.

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Comment savoir si un investissement immobilier est rentable?

Nous continuons notre voyage au pays de la liberté financière et aujourd’hui est un jour important.

C’est le jour où l’on va parler chiffres.

Reprenons les étapes:

– Vous avez décidé de votre mode de gestion
– Vous avez sélectionné une ou des zones de recherches
– Vous avez analysé les besoins des locataires de votre zone de recherche
– Vous avez identifié un ou plusieurs biens intéressants

A vous de jouer maintenant;

Sortez votre calculatrice et va falloir faire des calculs pour savoir si cette opération va vous enrichir à court, moyen et long terme.

Dans un premier temps, vous devez définir le loyer estimatif.

Pour cela rien de tel que les petites annonces, sections recherches cette fois ci 🙂

Vous pouvez aussi analyser les calendriers Airbnb et Booking de vos concurrents.

Vous pouvez consulter le site Airdna qui présente des tendances de fonds pour la location courte durée ou simplement appeler les agences et bien spécifier que vous voulez une estimation de loyer en meublé, refait à neuf, tout confort.

Par exemple pour Toulouse ou Marseille:

– Si colocation de 4 chambres, le prix du marché est à 400€ hors charges en moyenne. Soit 450€ * 4 chambres ou 1800€ par mois charges comprises, incluant internet, assurance locataire, électricité, eau, charges de copropriété etc

– Si LCD, loué en moyenne 20 nuits par mois à un prix moyen de 65€ équivaut à 1300€.

– Si IDR, un T2 se loue en moyenne 400€ en nu, soit 500€ en meublé. Le studio entre 350€ et 400€. Le T3 entre 500€ et 600€ etc. Dans cet exemple 500€ + 400 +600€ équivaut à 1500€ de loyer par mois charges incluses.

Dans un second temps vous devez estimer les charges de chaque projet (mensualité, taxe foncières, charges de copropriété, assurance, internet, ménage, gestion, petit travaux etc).

Toutes ces charges doivent être ramenées au mois.

Ensuite pour avoir votre cashflow (bénéfices) net de charges, il suffit de soustraire le loyer mensuel du montant des charges mensuelles.

D’expérience je ne vais plus sur un projet si mon cashflow est inférieur à 500€ net car il y a toujours des risques de vacances locatives, même si nous allons faire en sorte de ne pas en avoir grâce à un appartement coup de coeur.

Oui, les locataires vont faire la queue pour venir dormir chez vous et vous aurez une liste d’attente pour prévenir des éventuels départs.

On ne considère pas d’imposition car vous allez exploiter ce bien en meublé et l’amortissement ainsi que les charges amèneront votre résultat comptable en négatif. Vous aurez donc du déficit.

Le troisième point à vérifier est la rentabilité.

Pour cela, il vous faudra diviser le coût total du projet (achat, travaux, frais d’agence et frais de notaire, ainsi que la taxe foncière, les charges de copropriété, etc et les travaux de l’année car vous payez bien pour tout ça) par le montant des loyers annuels.

En effet pour avoir votre rentabilité nette réelle, il faut tenir compte de toutes les charges nécessaires au fonctionnement de votre investissement années par années.

D’expérience, une bonne rentabilité nette doit être au minimum de 10% pour vous rapprocher de la liberté financière rapidement.

La finalité est donc de trouver un projet répondant idéalement à ces deux critères.

Je vous rassure immédiatement, sur le papier, c’est vraiment rare et difficile de trouver de telles perles rares.

A très vite,

Julien Malengo

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Quel est l’investissement le plus rentable ?

Vous hésitez à investir en bourse, PEA, assurance vie ou immobilier et vous ne savez pas quel choix effectuer?

Vous débutez en investissement immobilier et vous vous demandez par quel type d’investissement vous devez commencer? Vous ne savez pas quoi choisir entre la colocation, la location courte durée, l’immeuble de rapport, ou encore la division?

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Je vous explique quelle est la stratégie qui sera la plus rentable et la moins risqué pour vous permettre d’atteindre la liberté financière le plus rapidement et sereinement possible.

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Quel investissement immobilier faire?

Investir en immobilier peut avoir des résultats biens différents selon votre stratégie.
Vous pouvez investir pour développer votre patrimoine, et dans ce cas faire un effort d’épargne tous les mois pour privilégier l’emplacement en centre ville. Vous pouvez aussi chercher la rentabilité et les bénéfices tous les mois grâce à des localisations moins coûteuses et surtout grâce à des stratégie d’exploitation plus alternatives que la méthode de base des loyers nus. C’est bien cette seconde méthode qui vous enrichira à long terme mais aussi à court terme puisque vos locataires peuvent payer votre crédit, vos charges et même vous rémunérer tous les mois. Je vous explique tout dans cette vidéo.

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Gagner plus tout en travaillant moins?

Vous cherchez à payer moins d’impôts sur vos revenus provenant du salariat?
Vous avez entendu parler du Pinel et d’autres programmes de défiscalisation?

Surtout attendez avant d’investir dans ces programmes et n’écoutez pas ces vendeurs qui pensent en priorité à leurs commissions.

Il y a bien d’autres façons d’investir en immobilier qui peuvent vous permettre de payer moins d’impôt ou d’augmenter vos revenus sans être plus imposé, pour ainsi pouvoir utiliser ces revenus supplémentaires provenant de vos locataires pour payer vos impôts sur le revenus.

Je vous explique tout dans cette vidéo.

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Quelle stratégie choisir pour débuter en investissant dans immobilier?

Aujourd’hui je vous propose de voir comment j’ai commencé avec mon premier appartement.

Je vais vous d’expliquer ma stratégie de l’époque et comment je procédais à mes débuts.

Nous verrons aussi comment j’ai réussi à faire mieux (et censément ce que je vous conseillerais aujourd’hui).

C’est parti !!

Pour mon premier investissement, je souhaitais, comme beaucoup, investir proche de mon domicile.. au cas où… 🙂 🙂

Réflexe de nombreux débutants. Sauf que dans la réalité, s’il se passe quelque chose ce n’est pas moi qui vais intervenir.  Première erreur.

Habitant Toulouse, j’avais deux options: la LCD et la colocation. Privilégiant la facilité, j’ai opté pour la colocation. Deuxième erreur.

J’ai alors cherché 90m2 pour pouvoir y mettre 4 chambres car vu les prix pratiqués en ville ou même en périphérie, ma rentabilité était moindre. Troisième erreur.

J’ai trouvé un charmant T5, en bon état 🙂 puisque Mr l’ancien propriétaire était bricoleur… Quatrième erreur.

J’ai négocié 2000€ sur le prix FAI, car l’opération dégageait déjà 350€ de cash flow net. Cinquième erreur.

Au final, je me suis bien retrouvé avec 350€ de cash flow mais j’ai du mettre quelques milliers d’€ de ma poche pour rattraper le bricolage non professionnel de Mr l’ancien propriétaire.

Aujourd’hui je procède différemment car même si cette opération est rentable, il m’en faudrait énormément pour pouvoir vivre de cette activité.

Et plus votre en cours à la banque va grossir, plus cela deviendra difficile de réemprunter.

Je sais déjà que je devrais revendre ce bien assez rapidement.

Heureusement, l’opération n’est pas si mauvaise car elle reste rentable.

Reprenons les erreurs:

1ère erreur – Au final je ne vais pas dans le bien, j’aurais pu déléguer dès le départ et aller chercher plus de rentabilité

2ème erreur – Choisir la facilité n’est jamais le plus rentable

3ème erreur – Raisonner comme tout le monde n’est jamais le plus rentable

4ème erreur – Pour éviter les problèmes et les mauvaise surprises, mieux vaut tout faire refaire par un professionnel. En plus, cela créera du déficit, et de la valeur pour mieux louer et votre négociation sera plus facile

5ème erreur – Même si l’opération est rentable, vous devez chercher à faire encore mieux et à négocier au maximum

Aujourd’hui, je sais qu’il faut cibler les zones plus rentables et se différencier si vous voulez progresser rapidement vers la liberté financière.

Mes opérations suivantes se sont portées sur des quartiers porteurs de Marseille car les prix d’achat étaient plus bas pour des revenus locatifs équivalents, sur la base d’un quartier équivalent.

Ces autres projets restent des colocations mais s’avèrent déjà beaucoup plus rentables, puisque j’arrive à dégager 450€ de cash flow net par mois sur chacun.

Aujourd’hui, je diversifie encore plus.

J’ai appris à acheter des biens à distance.

J’ai appris à déléguer.

Pour acheter des immeubles en périphérie de villes moyennes, je loue en colocation ou LCD autant que possible.

Mon aversion au risque a donc évolué mais reste maîtrisé.

Si j’avais utilisé cette stratégie dès le début de mes investissements, j’aurais certainement gagné 2 années de travail vers la liberté financière.

Maintenant que vous êtes au clair sur la stratégie, nous verrons demain à quel prix acheter et comment négocier.

Pour rappel, nous pouvons discuter directement de vos projets. Les inscriptions se font ici.

Julien