Les 10 erreurs de l’investisseur débutant

Dans cette nouvelle vidéo, je vais te partager les 10 erreurs les plus courantes que je vois quand les personnes posent des questions pour investir de la bonne manière dans l’immobilier.

Avant de rentrer dans les détails, je t’invite à t’abonner à cette chaîne et me laisser tout commentaire ou question que tu peux avoir, je te répondrai avec plaisir.

RÉSUMÉ : Les 10 erreurs de l’investisseur débutant

Erreur N° 1 : acheter le mauvais bien

Si tu pars sur un mauvais bien, un bien à problème,  tu le traîne longtemps  et tu ne peux pas t’en séparer facilement. 

Par problème j’entends :

  • Humidité,
  • Trop de travaux de gros œuvre,
  • Mauvaise stratégie,
  • Mauvais localisation,
  • Bien qui ne correspond pas à ton objectif.

 

Erreur N° 2 : choisir le mauvais régime fiscal

Attention aux termes : « foncier » = location nue = beaucoup  d’impôts à payer. C’est le type de location le plus courant mais il en existe bien d’autres à ta portée, 

 

Erreur N° 3 : acheter un bien déjà loué

Si tu fais les travaux avec des locataires en place, tu vas devoir attendre qu’ils partent et injecter de l’argent de ta poche.

Le mieux c’est de faire financer les travaux par le crédit bancaire et on a les avantages suivants : 

  • On fait de la rénovation pour 10-15 ans,
  • On optimise la fiscalité, 
  • On choisit ses locataires,
  • On définit le montant du loyer.

 

Erreur N° 4 : vouloir investir sur une durée très courte 

De nos jours, il faut prendre la durée la plus longue pour avoir la mensualité la plus basse puisque  les taux d’intérêt  sont très bas. 

 

Erreur N° 5 : mettre son épargne de sécurité en apport 

Si tu mets de l’apport c’est de la destruction de valeur. Il faut emprunter de l’argent qui sera mieux exploité car ce sont tes locataires qui vont payer ton crédit. La clé de l’optimisation  c’est de lever le maximum de dettes.

 

Erreur N° 6 : ne pas profiter du différé bancaire  

Le différé c’est la possibilité de ne pas rembourser le prêt alors même que tu as déjà des recettes locatives, tes loyers, pendant la durée des travaux.

 

Erreur N° 7 : faire les travaux soi-même 

Si tu fais les travaux toi-même, tu ne vas pas pouvoir déduire fiscalement autant que si tu sous-traite à des professionnels car tu ne pourras déduire que le matériel et pas la main d’œuvre. Emprunter plus pour les travaux aura un impact infime sur ta mensualité et en plus cela va te dégager du temps pour envisager d’autres stratégies.

 

Erreur N° 8 : mal estimer le montant des travaux

Si tu passes à côté de certains travaux, tu vas devoir rajouter de l’argent de ta poche. Tu dois estimer correctement les travaux envisagés.

 

Erreur N° 9 : ne pas comparer les devis

Il faut les comparer pour voir :

  • Quelles sont les différentes techniques employées,
  • Les prix,
  • Les matériaux,
  • Ce qui manque dans un devis par rapport à un autre.

Et faire les bons choix.

 

Erreur N° 10 : faire confiance trop facilement aux gens 

C’est l’erreur la plus importante et la plus dommageable : faire confiance à certaines personnes qui ne sont pas forcément objectives  par rapport à ce que tu veux mettre en place :

  • L’agent immobilier,
  • Le banquier,
  • Le notaire,
  • Le comptable,
  • L’artisan.

Il faut toujours vérifier et remettre en question leur dire, ou poser des questions quand ce n’est pas clair. Il faut comparer, faire des hypothèses, les faire valider et te faire ton propre avis.

Conclusion 

Voilà ces 10 erreurs à ne pas commettre quand tu commences à investir dans l’immobilier et même après. 

Dis-moi ce que tu en penses en commentaire et je te retrouve  pour une prochaine vidéo.

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