Dans cette vidéo on va parler d’immobilier et de transmission. Je vais te partager les règles à connaître pour minimiser les frais de succession à tes descendants. Mais avant, je t’invite si ce n’est pas déjà fait à t’abonner à cette chaîne et activer la petite cloche pour recevoir les notifications et ne manquer aucune nouveauté.
Comment optimiser la succession de son patrimoine immobilier
Si tu regardes cette vidéo et si tu investis dans l’immobilier c’est pour :
- Générer du cash flow,
- Faire de la plus value à la revente,
- Te créer un patrimoine à transmettre à tes descendants.
Pour simplifier la complexité des frais de succession, on va travailler sur 2 axes.
Premier axe : la donation
Pour ne pas payer d’impôts sur les frais de succession, il faut donner :
- 100 000 euros,
- Par enfant,
- Par an,
- Tous les 15 ans.
Quand on investit dans l’immobilier, on atteint rapidement le maximum de la fourchette et on se fait rattraper par des frais d’imposition.
En tant qu’investisseur immobilier, il faut absolument anticiper et optimiser les frais de succession sur ton patrimoine. En travaillant l’optimisation par divers moyens :
- Penser à organiser tes donations tôt,
- Faire des cycles tous les 15 ans,
- Mais les plafonds sont relativement bas.
Deuxième axe : le démembrement
C’est un concept juridique et fiscal qui sépare la nue propriété et l’usufruit qui constituent ensemble la pleine propriété. Avec ce démembrement, on peut commencer à transmettre la nue propriété ou l’usufruit.
Pour les propriétaires bailleurs, il est intéressant de garder l’usufruit ; ainsi on continue à percevoir les loyers mais on commence à transmettre au plus tôt la nue propriété.
Le démembrement permet de tirer un avantage fiscal sur la transmission de la nue propriété. Et en la transmettant au plus tôt, l’exonération est importante.
En effet, si avant 50 ans, on transmet la nue propriété, l’abattement sera de 50 % et on transmet 50 % du bien.
- Entre 50 et 60 ans, 40% seulement du bien seront transférés aux descendants,
- Entre 60 et 70 ans, on aura plus que 30 %,
- Entre 70 et 80 ans, on aura plus que 20 %.
Il faut donc transmettre la nue propriété le plus tôt possible pour minimiser l’assiette de calcul des frais de succession au moment du décès. En faisant le calcul sur la valeur actée au moment du démembrement.
Les 2 autres éléments à prendre en compte : les assurances
L’assurance de prêt qui est obligatoire.
Elle permet aux héritiers de récupérer la valeur du bien au décès. D’un point de vue juridique, ils seront propriétaires du bien et ils devront payer un impôt car le capital remboursé entre dans le bilan de l’année du décès. L’imposition sera en rapport avec l’importance et la qualité de l’assurance prise.
L’assurance capital décès non obligatoire
Dès que tu as du patrimoine à transmettre, il devient obligatoire de la prendre. Ainsi quand l’actif rentrera dans le bilan de ton activité, tes héritiers ne seront pas obligés de sortir de la trésorerie pour payer cet impôt.
Exemple concret
Je suis propriétaire d’un immeuble d’une valeur vénale à mon décès de 500 000 €. J’ai un statut de Loueur Meublé Professionnel. L’actif qui va rentrer dans le bilan de mon activité aura une valeur de 500 000 €. Sur ces 500 000 €, je serai imposé à 30% si je n’ai pas de déficit et 17.2 % de SSI ; soit 250 000 € seront imposés. Cela fait mal car tout le travail mis en place pour construire ce patrimoine de 500 000 € est imposé à 50%.
Conclusion
Il faut au plus tôt anticiper, avec une donation au plus tôt et avec les bonnes assurances sur le prêt et le capital décès. Ainsi lors de la succession tous les frais et taxes seront financés par les assurances.
Dis moi en commentaire, si tu as la moindre question, je me ferai un plaisir d’y répondre. De plus, en description de cette vidéo, tu vas trouver des liens pour des vidéos, formations et ebooks pour t’aider à mieux comprendre les mécanismes de la fiscalité. A très bientôt.
