Acheter un immeuble de rapport déjà loué : avantages et inconvénients

Vous envisagez d’acheter un immeuble de rapport déjà loué ? Il est toujours important de prendre en compte à la fois les avantages (investissement sécurisé, calcul de la rentabilité bien plus simple, revenu régulier et immédiat, gain de temps dans la recherche des locataires, financement plus rapide, moins de travaux) et les inconvénients (impossibilité de revoir le bail, manque de flexibilité, problèmes avec les locataires, impossibilité pour une résidence principale) pour s’assurer d’une opération réussie !

Pourquoi envisager d’investir dans un immeuble de rapport déjà loué ?

Aujourd’hui, on envisage très peu l’achat en gros pour se lancer dans l’investissement immobilier. C’est effectivement un projet d’une plus grande envergure que pour un achat classique. Lorsque l’on débute, cela peut également être une source d’angoisse, car les risques sont plus importants.

Et pourtant, l’immeuble de rapport fait partie des meilleurs investissements qui permettent de générer de hautes rentabilités.

C’est notamment parce qu’en achetant plus grand, vous réduisez le prix au mètre carré. Si vous envisagez des travaux, c’est d’autant plus avantageux car les coûts d’achat en gros pour les matériaux sont réduits.

De plus, en tant que nouvel investisseur, vous allez pouvoir diversifier les modes de location et donc générer bien plus de revenus passifs que pour une location classique. L’idée est donc de mettre des appartements en location longue durée, en colocation et en location courte durée.

Maintenant, la question est de se demander si l’opération est toujours aussi intéressante lorsque l’on achète le bien déjà loué. Dans cet article, nous allons voir quels sont les avantages et les inconvénients pour déterminer ce qui est le mieux pour votre opération immobilière.

Comment déceler le potentiel d’un investissement dans un immeuble de rapport déjà loué ?

Il faut savoir qu’un investissement réussi est un projet qui est maîtrisé de A à Z. C’est la raison pour laquelle l’immobilier se différencie des autres méthodes de placement comme la bourse, les actifs ou encore la crypto monnaie.

Maîtriser son achat, c’est ne laisser aucun élément extérieur s’implanter au projet en risquant de faire baisser votre rentabilité. Par exemple, le fait d’acheter un appartement signifie qu’il faut se soumettre à une copropriété qui implique des frais que l’on ne maîtrise pas.

L’immeuble de rapport présente une meilleure alternative dans le sens où il n’y a pas de copropriété et vous êtes le seul à pouvoir décider des règles de fonctionnement des travaux pour les rénovations.

Alors, faut-il voir un immeuble de rapport déjà loué comme une maîtrise en moins sur son projet ? Pas nécessairement, car cela peut être un avantage tant lors de l’achat qu’une fois l’acquisition terminée.

La meilleure solution ici est de prendre en compte chaque élément qui va vous permettre de déterminer si vous avez mis la main sur une affaire immobilière en or, ou si vous devrez chercher encore un peu plus pour trouver une meilleure offre.

Chez Invest-preneur, nous accompagnons chaque jour de nombreux investisseurs qui souhaitent démarrer une nouvelle vie en choisissant de diversifier leur patrimoine immobilier. C’est un projet accessible à chacun, mais le tout est de savoir reconnaître les alertes et de surveiller chaque critère de rentabilité !

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un immeuble de rapport déjà loué ?

Un immeuble loué est, vous vous en doutez, un bien qui a déjà été loué à des locataires au moment de l’achat. Cela signifie qu’en tant que nouveau propriétaire, vous héritez des locataires existants et de leurs contrats de location.

Les avantages d’acheter un immeuble de rapport loué

Un investissement sécurisé

L’un des avantages significatifs est la sécurité qu’il offre. L’immobilier est généralement considéré comme un investissement stable et sûr, surtout lorsque le bien génère déjà des revenus. Aux yeux d’un investisseur, c’est un point positif car il montre que le bien en question a une valeur locative et qu’il pourra facilement trouver des locataires.

Aux yeux du banquier, vous proposez un projet sécurisé car le risque de vacance locative est moindre.

Un calcul de la rentabilité facilité

Très souvent, lorsque l’on se lance dans l’achat d’un bien à visée locative, il faut évaluer soi-même le potentiel revenu que l’on obtiendra dès la mise en location. Il faut alors faire une étude de marché, analyser la tendance locative du quartier et surtout se renseigner auprès des autres biens sur les prix des loyers qui sont pratiqués.

Dans cette situation, même s’il vaut toujours mieux effectuer quelques vérifications, vous savez déjà quels sont les coûts des loyers pratiqués et votre argument aura donc plus de poids auprès de votre banquier.

Un revenu régulier et immédiat

Un autre avantage est le revenu régulier du loyer. Vous commencez à recevoir des paiements de location à partir du jour où vous acquérez la propriété, ce qui vous donne un flux de trésorerie stable et immédiat !

Pour votre banquier, vous n’avez plus à vous appuyer sur des estimations mais plutôt des faits concrets, ce qui améliore grandement votre solvabilité et votre sérieux.

Un gain de temps dans la recherche des locataires

Il est évident que si, lorsque vous achetez un immeuble de rapport, les locataires sont déjà présents, vous n’aurez plus à vous charger personnellement d’en chercher des nouveaux. Cela vous évite d’avoir à étudier une tonne de dossier, à faire des entretiens, à rédiger des contrats de location ou même à faire un état des lieux.

Un financement plus rapide

Si l’on reprend point par point tous les avantages cités précédemment, il est évident qu’auprès de votre banquier, vous allez proposer un dossier solide. Une prévision des loyers, une réduction de la vacance locative et une valeur locative permettent de rassurer un organisme financier pour obtenir un prêt.

Vous pourrez ainsi mieux négocier les taux et surtout mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir une réponse favorable de sa part.

Moins de frais pour les travaux

Acheter un immeuble de rapport déjà loué implique que le bien soit déjà vivable en tant que tel. Lorsque l’on achète un bien immobilier vide, il peut y avoir quelques rénovations à envisager pour remettre au propre et apporter plus de potentiel locatif.

Ici, vous n’aurez pas à vous préoccuper des travaux, ce qui vous permet de faire des économies d’argent et de temps.

Les inconvénients d’acheter un immeuble en location

En immobilier, il ne faut pas s’arrêter aux avantages car, malgré tout, les inconvénients peuvent par moments avoir plus de poids que le positif. Et vous allez voir que dans le cas d’un immeuble de rapport déjà loué, il peut y avoir de nombreux inconvénients.

Une impossibilité de revoir le bail de location

Étant donné que les locataires ont déjà signé un contrat avec l’ancien propriétaire, vous ne pourrez pas apporter de modification à ce bail. Cela signifie que vous n’aurez aucun droit de changement en ce qui concerne le type de location (vide ou meublée), le montant du loyer ou encore la durée du bail de location.

C’est un point important à surveiller car cela va être lié directement à votre régime fiscal. Si vous décidez d’agir en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (ou professionnel) et qu’il s’agit d’une location vide, vous risquez d’avoir des complications !

Pour ce qui est du loyer, il est possible de le réviser à la date d’anniversaire, mais vous ne pourrez prétendre à de gros écarts.

Dans la finalité, vous ne pourrez pas diversifier les modes de location avec la location longue durée, la colocation et la location courte durée. Pourtant, c’est ce qui permet de transformer votre bien en une véritable machine à cash !

Un manque de flexibilité

Si la propriété est sous bail, vous ne pouvez pas apporter de modifications importantes ou la vendre tant que la durée du bail n’est pas terminée. Si des locataires sont présents depuis plusieurs années, il y a de fortes chances pour qu’ils restent dans le logement encore quelque temps.

Cela revient à un critère important évoqué en début d’article : vous ne maîtrisez pas entièrement votre projet.

Un éventuel problème de locataire

Un autre inconvénient possible est de traiter avec des locataires gênants. Si le propriétaire précédent était laxiste en matière de sélection, vous pouvez hériter de locataires qui ne paient pas à temps ou qui endommagent la propriété.

Il vaut toujours mieux réaliser soi-même la sélection des locataires car vous risquez de subir les conséquences d’un mauvais choix de l’ancien propriétaire. Il est évident qu’un propriétaire se cachera de vous dire les défauts de son locataire, ce qui est d’autant plus risqué.

Pas de travaux possible

Si ce point a été cité parmi les avantages, sachez qu’il s’agit également d’un inconvénient ! Il est possible que les anciens propriétaires n’aient pas suffisamment utilisé le potentiel d’un bien. Les travaux sont une façon d’ajouter de la plus-value mais aussi d’optimiser le placement (pour prétendre à des loyers plus élevés).

Mais lorsqu’un locataire est déjà présent, difficile de faire des travaux ! Vous devrez attendre que le locataire en question quitte le logement et pendant ce temps, vous allez perdre de l’argent.

Pas de résidence principale envisageable

Si jamais vous comptiez profiter de l’un des appartements pour en faire votre résidence principale ou pour l

’occuper de temps en temps, sachez que vous devrez attendre quelque temps.

En tant que propriétaire, vous ne pouvez expulser un locataire, mais vous pouvez rompre le bail lorsque ce dernier arrive à terme. Cependant, vous devrez patienter pendant une durée de 2 ans avant de pouvoir récupérer l’appartement.

Si vous n’envisagez pas de passer ce bien en tant que résidence principale, tant mieux ! Mais cela revient tout de même à un manque de flexibilité dans votre projet immobilier.

Désormais, vous savez précisément ce à quoi il faut s’attendre lorsque l’on se projette dans un immeuble de rapport déjà loué !

Résumé

Un immeuble de rapport déjà loué peut paraître comme étant une réelle opportunité aux yeux d’un investisseur.

En effet, il présente de nombreux avantages tels que le fait que ce soit un investissement sécurisé, que le calcul de la rentabilité soit bien plus simple, qu’il y ait un revenu régulier et immédiat, qu’il offre un gain de temps dans la recherche des locataires, que le financement soit plus rapide, mais aussi le fait qu’il y ait moins de travaux.

Cependant, les inconvénients d’un immeuble de rapport déjà loué sont également bien présents et ne doivent pas être sous-estimés comme le fait qu’il ne soit pas possible de revoir le bail de location, qu’il y ait un manque de flexibilité, que vous puissiez avoir un problème avec les locataires, qu’aucun travaux ne soit possible ou encore que vous ne puissiez l’envisager pour une résidence principale.

Comme expliqué précédemment, il est toujours préférable de maîtriser à 100% son projet pour que vous puissiez viser la plus haute rentabilité. Dans l’ensemble, et pour la réussite de votre investissement immobilier, il sera toujours mieux de privilégier un immeuble de rapport qui ne possède pas de locataire.

Conclusion

Aux yeux de certains investisseurs, l’immeuble de rapport déjà loué est une facilité tant dans la procédure que dans le déroulement du projet. Pourtant, beaucoup de débutants oublient que chaque critère est un point qui permet d’augmenter la rentabilité du bien et donc des revenus passifs.

Du coup, les erreurs peuvent s’accumuler ! La première à ne surtout pas faire, c’est de ne pas vérifier les dossiers des locataires. Si vous voulez éviter les mauvaises surprises comme les impayés, il vaut mieux scruter les fiches de paie et les dernières quittances de loyer.

Ensuite, il faut toujours s’assurer de vérifier l’état du bâtiment, car vous ne pourrez pas réaliser de gros travaux dans l’immédiat. Et s’il est plus difficile de faire un état des lieux sur un bien déjà loué, vous devrez tout de même vous assurer qu’il n’y a pas de vices cachés.

Enfin, beaucoup d’investisseurs ne prennent pas le temps de s’assurer que le propriétaire n’a pas laissé derrière lui des contentieux locatifs (par exemple des travaux qu’il devait réaliser). Si c’est le cas, tous les frais seront à votre charge !

FAQ

L’achat d’un immeuble loué est-il plus risqué que l’achat d’un immeuble vacant ?

Cela dépend de divers facteurs tels que la qualité des locataires, l’état du bien et les termes du bail. Vous devrez vous assurer que tout est aux normes et notamment en ce qui concerne le bâtiment et les locataires. Dans l’ensemble, il est toujours préférable de partir de zéro pour ce type d’investissement qui est déjà en soi, un risque à prendre.

Qu’advient-il des contrats de location existants lorsque j’achète un immeuble loué ?

Les contrats de location existants sont généralement transférés au nouveau propriétaire et les conditions restent les mêmes jusqu’à la fin de la durée du bail. Vous ne pouvez réaliser aucune modification que ce soit dans le type de contrat (meublé, vide) ou dans le montant du loyer.

Qui est responsable de l’entretien et des réparations de la propriété ?

En tant que propriétaire, vous êtes généralement responsable de l’entretien de la propriété et de la gestion des réparations majeures. Si le propriétaire a laissé derrière lui des contentieux locatifs, comme des réparations non réalisées, les frais seront à votre charge.

Puis-je expulser un locataire après avoir acheté un immeuble loué ?

Les lois sur les expulsions varient selon le lieu, mais généralement, une raison valable telle que le non-paiement du loyer ou la violation des conditions du bail est requise pour l’expulsion. Sans raison valable, vous devrez donc attendre la fin du bail de location pour le rompre.

Comment se former à l’investissement immobilier locatif ?

Il existe énormément de formations disponibles sur internet, qui peuvent prôner certaines méthodes et d’autres dire le contraire. Depuis que nous avons lancé notre formation en immobilier afin d’accompagner les nouveaux investisseurs vers l’indépendance financière, nous avons compris que son aspect personnalisé et adapté à chaque situation est ce dont les personnes qui débutent ont besoin.

Aujourd’hui, notre formation sur l’investissement immobilier fait partie des meilleurs enseignements de son domaine. Nous vous recommandons de ne pas attendre car une opportunité peut apparaître à tout moment !

Chez Invest-Preneur, nous mettons à votre disposition nos coachs les plus expérimentés sur les marchés immobiliers, nos professionnels de la négociation, nos artisans pour vos travaux ainsi que nos agents les plus qualifiés pour vous guider dans la concrétisation de votre prochain achat et vous assurer tout ce qu’il vous faut pour réussir.

Démarrez votre projet d’investissement dans un immeuble de rapport en toute sérénité !