Division officieuse : Tout savoir sur la division de terrain !

Vous envisagez la division officieuse ? Vous devez savoir qu’il s’agit d’acheter un lot juridique en le conservant comme tel tout en le divisant. Il est important de connaître à la fois les avantages (gain de temps, d’argent, parfait pour une colocation, une LCD ou pour éviter le PLU) et les inconvénients (pas de revente de lot individuel, moins de possibilités locatives, peu de sécurité) pour faire le meilleur choix !

Pourquoi choisir de faire de la division officieuse ?

Aujourd’hui, on envisage souvent l’immobilier comme un investissement rentable et une véritable opportunité de générer des revenus massifs et durables. Cependant, beaucoup de jeunes investisseurs, ou même certains qui ont de l’expérience, n’entrevoient pas toutes les possibilités réalisables grâce à ce procédé.

Par exemple, il est possible d’acheter un logement pour le mettre en location longue durée. Cela permet d’avoir des rentrées d’argent régulières tout en ayant une vision globale de vos revenus sur le long terme.

Mais êtes-vous certain d’utiliser l’ensemble du potentiel de votre bien immobilier ? La division immobilière est l’un des processus les plus rentables pour maximiser votre cash flow rapidement, tout en conservant une assurance sur le long terme.

Elle apparaît comme un moyen de se démarquer de vos concurrents en visant des projets à haute rentabilité.

Lorsque vous visez la location longue durée, vous optez pour un projet avec des résultats qui stagnent aux alentours des 400 euros de cashflow net par mois.

Lorsque vous passez en division immobilière, vous n’avez plus qu’un seul bien immobilier, mais plusieurs. Du coup, vous pouvez diversifier les modes de location (longue durée, courte durée, colocation, etc.) pour ainsi transformer votre bien en une véritable machine à cash.

Désormais, c’est à vous de voir.

Est-ce que vous souhaitez continuer à opter pour une sécurité sans chercher à gagner plus ?

Ou, est-ce que vous souhaitez avoir des résultats différents de la moyenne des investisseurs grâce à un projet qui vous permettra de vous créer de véritables rentes avec une seule acquisition ?

Aujourd’hui, vous êtes sur le point de découvrir une nouvelle façon de maximiser votre retour sur investissement grâce à la division officieuse !

Comment : Une stratégie complète pour faire une division officieuse réussie

Se lancer dans l’immobilier implique d’avoir quelques notions bien précises. Ne pas les maîtriser revient à faire des erreurs qui peuvent vous coûter la rentabilité de votre projet.

En ce qui concerne la division immobilière, il ne s’agit pas seulement de diviser un bien en plusieurs appartements. Il y a notamment les concepts de division officielle et officieuse. Nous y reviendrons tout au long de cet article pour que vous puissiez mieux comprendre quel choix est le plus judicieux.

Mais il faut savoir par où commencer, car il y a tout un tas de démarches à réaliser minutieusement.

La première étape consiste donc à prendre du recul sur son projet pour mieux envisager sa réalisation. Tout d’abord, nous vous conseillons vivement de vous demander quelle direction vous souhaitez prendre en fonction de vos objectifs sur le long terme.

C’est particulièrement important dans le cas d’une division immobilière car selon si vous choisissez une division officielle ou non officielle, vous allez devoir prendre en compte certains critères qui pourront vous bloquer si vous décidez de changer d’avis.

Alors, aujourd’hui, les questions à se poser sont : Quelles sont vos attentes par rapport à ce projet ? Quels objectifs souhaitez-vous atteindre ? Que visez-vous sur le long terme ?

De cette façon, vous pourrez faire les meilleurs choix et viser des revenus ainsi que des stratégies à la hauteur de vos espérances.

Chez Invest-Preneur, nous accompagnons les investisseurs dans la concrétisation de leurs projets pour les amener au plus haut de façon sereine et rapide. Si vous souhaitez utiliser la division immobilière pour générer un maximum de revenus passifs et acquérir l’indépendance financière, nous vous invitons à poursuivre votre lecture.

QUOI FAIRE : Comment faire de la division de terrain ? Tout ce qu’il faut savoir !

La division immobilière repose sur le principe d’acheter un bien de surface assez grande pour pouvoir le diviser en plusieurs appartements. C’est une solution rentable car elle propose plusieurs avantages.

Aujourd’hui, nous considérons qu’il s’agit là d’un des meilleurs effets de levier utilisables pour générer de l’argent en masse et ainsi devenir libre financièrement au plus vite.

Tout au long de cet article, nous allons voir ensemble tout ce qu’il faut savoir sur la division immobilière et comment l’utiliser de la meilleure façon pour optimiser les résultats.

Qu’est-ce que la division immobilière ?

Pour démarrer dans l’immobilier, vous allez devoir acheter un bien immobilier, il peut être question d’une maison ou d’un appartement.

Par exemple, vous pouvez acheter un appartement de 100 m². Ensuite, vous allez le diviser en plusieurs appartements en réalisant plusieurs types d’espaces, comme des appartements ou même des studios.

Dans la finalité, vous allez pouvoir mettre en location non plus un seul bien immobilier, mais bien plusieurs ! Et donc, vous allez multiplier les loyers.

En réalité, la division immobilière peut même s’appliquer à un garage ou une place de parking.

Ici, vous allez diviser votre bien pour accueillir plus de véhicules ou même les transformer en plusieurs espaces de stockage (et pourquoi pas transformer un garage en habitation ?) et ainsi générer plus de revenus.

Nous allons le voir dans la suite de cet article, mais il y a encore des astuces pour optimiser au maximum votre bien locatif !

Pourquoi faire de la division immobilière ?

Tout d’abord, vous allez acheter un bien d’une plus grande surface, tout en réduisant les prix au mètre carré. En immobilier, plus l’espace acheté est grand, plus les prix sont bas.

Dans la finalité, même en cas de revente, vous aurez déjà réalisé une plus-value intéressante si vous choisissez de faire de la division officielle.

Qui dit création de nouveaux lots, dit création de valeur, et donc rentabilité immédiate car vous allez augmenter les recettes locatives.

Si les travaux peuvent faire peur à de nombreux acheteurs, sachez qu’ici, en cas de division immobilière, vous allez optimiser votre budget car les coûts vont être regroupés, ce qui ne serait pas le cas si vous aviez plusieurs biens immobiliers.

Enfin, et c’est la raison pour laquelle il est toujours intéressant de se tourner vers cette option, c’est que vous pouvez utiliser plusieurs modes d’exploitation.

Par exemple, si vous divisez un appartement en trois lots, vous pouvez placer le premier en location longue durée (qui peut servir à rembourser les mensualités de crédit), le deuxième en colocation (vous multipliez les revenus) et le troisième en location courte durée (votre bien devient une véritable machine à cash).

Division officieuse et division officielle : Quelle différence à connaître ?

La division immobilière paraît comme étant un procédé simple, pourtant il existe un certain nombre d’éléments à connaître pour se lancer. Tout d’abord, il est bon de savoir qu’il existe plusieurs sortes de divisions immobilières : l’officielle et la non-officielle.

Qu’est-ce que la division officielle ?

Lorsque vous allez diviser votre appartement ou votre maison, vous allez pouvoir choisir de le faire en division officielle. On parle d’une séparation immobilière au sens juridique du terme.

Ce qu’il faut savoir, c’est que lorsque vous achetez votre bien immobilier, vous devenez l’acquéreur d’un lot juridique. Faire de la division officielle, c’est séparer le lot principal en plusieurs lots juridiquement différents.

Chaque lot sera alors juridiquement distinct et vous pourrez le revendre comme étant un lot séparé.

Qu’est-ce que la division officieuse ?

Vous vous en doutez sûrement, la division non-officielle est le fait d’acheter un lot juridique tout en le conservant comme tel, mais en découpant le bien immobilier en plusieurs espaces de vie. Juridiquement, le logement reste présenté comme un seul et même lot.

Lors de la revente, vous ne pourrez donc pas revendre chaque lot individuellement. Cependant, vous pourrez tout de même louer cet espace à plusieurs personnes.

Généralement, on retrouve ce type de démarche dans le cas d’une colocation ou d’une location courte durée car il s’agit d’aménager l’espace pour accueillir plusieurs personnes.

Il faut savoir que les deux solutions restent des options légales. Cependant, il faut savoir choisir celle qui va s’adapter à vos objectifs locatifs. Nous vous conseillons, encore une fois, de bien établir clairement les besoins et les attentes avant d’entamer toute procédure car une marche arrière peut être difficile !

Que faut-il savoir sur la division officieuse et officielle pour se lancer ?

Si les deux solutions sont légales, il faut savoir que chacune possède à la fois ses avantages et ses inconvénients.

La division officieuse : Bon ou mauvais choix ?

Tout d’abord, il faut savoir que dans les deux cas, la rentabilité locative va être augmentée qu’il soit question d’une division officielle ou non-officielle. En effet, à partir du moment où vous divisez, cela signifie que vous allez accueillir plus de locataires et donc augmenter les rentes.

Quels sont les avantages de la division officieuse ?

L’un des principaux avantages d’une division officieuse, c’est surtout le gain de temps qu’elle propose.

En effet, vous n’aurez pas à vous occuper de la charge administrative puisque vous ne faites aucune déclaration. D’ailleurs, cela a un certain intérêt dans le sens où, si vous faites une division officieuse, vous n’aurez pas à dépendre du Plan Local

d’Urbanisme.

Par exemple, si vous divisez une maison en deux appartements de façon officielle, il se peut que le PLU impose de construire une place de parking par logement. En division officieuse, vous ne serez donc pas obligé de faire des travaux supplémentaires pour le stationnement.

En revanche, il faut prendre en compte les inconvénients associés à ce type de procédé.

Quels sont les inconvénients de la division officieuse ?

Tout d’abord, il y a le fait de ne pas pouvoir revendre un lot de façon individuel. Vous devrez vous séparer de la propriété dans son ensemble puisque juridiquement, le bien est considéré comme un lot unique. Si vous envisagez de faire de l’achat-revente, votre projet risque de ne pas être assez rentable car vous ne pourrez pas revendre l’un des lots.

De plus, vous allez sûrement vous retrouver bloqué en termes de possibilités. Faire de la division officieuse implique de ne pas être obligé d’installer de compteur électrique pour chaque lot.

Le problème, c’est que votre potentiel locatif est plus restreint. Normalement, chaque locataire a le droit d’avoir son propre compteur et de choisir son propre fournisseur d’électricité. Vous ne pourrez donc pas louer légalement votre logement à n’importe quel locataire puisque le compteur doit être au nom de chaque locataire (si jamais il s’agit d’une colocation ou d’une location longue durée qui est sa résidence principale).

De la même façon, certaines villes peuvent ne pas appliquer des permis de diviser au moment où vous investissez dans votre bien immobilier. Cependant, il se peut qu’un jour, la division devienne applicable et que vous passiez donc en illégalité.

Enfin, en cas de sinistre, il faut prendre en compte le fait que si vous entamez certaines démarches juridiques, vous risquez de vous retrouver face à mur si votre processus locatif est considéré comme illégal.

La division officielle : le bon choix ?

La division officielle est généralement l’option choisie par les propriétaires car, même si les inconvénients peuvent être nombreux, les avantages restent intéressants car ils sont une source de tranquillité pour l’investisseur.

Quels sont les avantages de la division officielle ?

Vous l’aurez compris, la division officielle repose sur le principe de séparer de façon juridique un lot en plusieurs.

Du coup, vous serez bien plus gagnant à la revente d’un seul lot individuel car les prix au mètre carré se vendent plus chers que des grandes surfaces (que vous aurez donc payées moins cher). Vous apportez une valeur résiduelle et patrimoniale à votre revente bien plus importante.

Surtout, la division officielle implique d’avoir pour chaque locataire un bail en règle. Chacun aura alors son propre compteur électrique et pourra choisir son propre fournisseur d’électricité.

Si vous élargissez votre possibilité locative, vous réduirez ainsi votre taux de vacance locative. C’est donc plus de sécurité et de sérénité pour le propriétaire (surtout en cas de sinistre).

Quels sont les inconvénients de la division officielle ?

La division officielle implique de réaliser des déclarations et des demandes administratives. Du coup, le processus est beaucoup plus long et il peut être plus coûteux. Lorsque vous achetez votre bien immobilier, vous retardez donc le moment de mise en location et donc l’arrivée des premiers revenus.

Si la procédure est plus coûteuse, c’est parce qu’elle implique de devoir faire appel à un géomètre, d’enregistrer les lots au cadastre, de rédiger un règlement de copropriété par le notaire ou encore de payer tous les compteurs électriques.

De plus, vous risquez de devoir vérifier dans le règlement de copropriété et dans le PLU de la ville si la division est possible, ou pas. C’est un point important à surveiller avant d’acheter car vous pourriez vous retrouver bloqué en cas de refus.

RÉSUMÉ

Aujourd’hui, vous vous demandez peut-être que choisir entre la division officielle et la division officieuse.

Comme vous l’aurez compris, cela dépend avant tout de votre projet et de ce que vous envisagez pour votre bien immobilier. Si vous savez pertinemment que vous ne ferez pas de gros travaux, que vous n’envisagez pas de revendre l’un des lots et que vous visez surtout la colocation, alors la division officieuse suffira.

En revanche, si vous visez la diversification des modes d’exploitations, que vous souhaitez augmenter votre valeur patrimoniale et que vous souhaitez garder l’éventualité de revendre l’un des lots, alors la division officielle sera plus adaptée.

En tout cas, voici les 5 points essentiels qu’il faut savoir sur la division officieuse :

1. Il s’agit d’acheter un lot juridique en le conservant comme tel.
2. Vous découpez plusieurs espaces de vie mais il s’agit d’un seul lot juridique.
3. C’est parfait pour une colocation ou une location saisonnière.
4. Point positif : Vous gagnez du temps et de l’argent.
5. Point négatif : Pas de revente du lot individuel, moins de possibilités locatives (pas de compteur électrique individuel) et peu de sécurité en cas de sinistre.

En étudiant bien chaque possibilité, vous pourrez faire le meilleur choix pour ainsi vous tourner vers un projet qui vous ressemble et qui répond à vos attentes.

CONCLUSION

Que vous souhaitiez générer des revenus passifs ou devenir libre financièrement, vous avez de nombreuses possibilités pour exploiter le potentiel d’un bien immobilier.

Chez Invest-Preneur, nous restons particulièrement attachés à la division immobilière car elle reste un moyen efficace de faire grossir les rentes tout en sécurisant votre investissement sur le long terme.

Mais encore faut-il précisément connaître les différences entre une division officielle et une division officieuse pour ne pas faire d’erreur !

Malheureusement, de nombreux investisseurs se lancent sans trop chercher à en savoir plus. Du coup, ils se retrouvent bloqués au moindre problème et accumulent les dépenses pour essayer de résoudre les litiges.

Par exemple, une grosse erreur souvent réalisée dans ce genre de situation est le fait de vouloir revendre en plusieurs lots un bien divisé officieusement. Si vous réalisez des aménagements et que dans la finalité, vous envisagez de revendre un lot unique, vous devrez passer en division officielle, et donc faire des travaux pour qu’il soit considéré comme tel.

Lors de la revente, ce type de bien peut réduire le nombre potentiel d’acheteurs car vous allez revendre en gros en ciblant donc les investisseurs (et pas l’ensemble des acheteurs). Comme nous l’avons vu, revendre en division officieuse revient donc à appliquer un prix au mètre carré moins élevé.

De la même façon, changer d’avis pour faire de la division officielle peut vous causer quelques problèmes si le PLU ou la copropriété ne sont pas d’accord.

En revanche, il faut savoir qu’il y a une prescription de 10 ans lorsque l’on souhaite transformer un bien en division officieuse en division officielle. Ainsi, vous n’aurez pas à suivre le PLU !

FAQ

Qu’est-ce que la division officieuse ?

En immobilier, il est possible d’acheter un bien immobilier pour le diviser et ainsi louer plusieurs espaces de vie, au lieu d’un seul. La division officieuse est le fait de ne pas séparer juridiquement chaque lot, et donc de conserver le bien immobilier comme un seul et même lot juridique.

C’est un concept totalement légal qui fait gagner du temps (moins de démarches administratives) et de l’argent (moins de frais). On retrouve généralement ce type de projet dans les colocations ou les locations courte durée.

Quels sont les inconvénients de diviser officieusement ?

Si la division officieuse permet de gagner du temps et de l’argent, il n’en est pas moins qu’elle possède de nombreux inconvénients. Le fait de ne pas diviser officiellement implique de ne pas mettre plusieurs compteurs électriques. Vous ne pourrez donc pas accueillir de locataires dont votre logement deviendra leur résidence principale car ils sont libres de choisir leur propre fournisseur.

De plus, vous ne pourrez revendre l’un des lots puisque juridiquement, ils ne sont pas séparés. Vous êtes obligé de revendre l’appartement dans son ensemble, et cela peut faire fuir certains profils d’acheteurs rendant la vente plus complexe.

Quelle différence y a-t-il entre division officielle et officieuse ?

La principale différence entre la division officielle et officieuse, c’est l’aspect juridique. En division officielle, chaque lot est juridiquement séparé du bien principal. Vous pourrez alors revendre un lot en conservant les autres mais aussi faire toute sorte de location puisque chaque bien aura son propre compteur électrique. C’est une solution bien plus rassurante pour un investisseur car en cas de sinistre ou de changement de plan sur le long terme, vous êtes en sécurité.

Pourrais-je transformer ma division officieuse en officielle ?

Vous le pouvez, mais il faudra se référer au PLU de la mairie de la ville et à la copropriété. Le PLU peut, par exemple, imposer de construire une place de parking pour chaque nouveau logement. Il faut savoir que lorsque vous rachetez un bien immobilier en division officieuse depuis plus de 10 ans, il y a prescription. Vous pourrez alors entamer vos travaux sans être restreint par le PLU. C’est une solution à envisager, mais vous risquez d’être dans le viseur de la mairie pendant longtemps.

Comment se former à l’investissement immobilier locatif ?

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Démarrez votre projet de division immobilière en toute sérénité !