Pour bien investir en location meublée, l’information et la formation sont vos meilleurs atouts. Les récits des mésaventures vécues par les personnes venues dans ma formation et mes propres débuts d’investisseur immobilier, me l’ont confirmé. J’ai pu aussi constater que les difficultés rencontrées étaient souvent les mêmes. À partir de ces expériences, je vous propose de détailler ensemble les 4 erreurs à éviter pour réussir votre investissement immobilier locatif.
1— Investir dans un bien à louer avec une rentabilité trop faible
Pour réussir son investissement en location meublée, comme pour tout investissement, il faut une mesure rentabilité. Vous vous demandez sans doute, avant de savoir si elle est trop faible comment je la calcule ? Entre la rentabilité brute, nette et nette nette, comment s’y retrouver ? Un petit point s’impose.
La rentabilité brute pour sélectionner les bons investissements en location meublée
On parle souvent en premier de rentabilité brute. C’est celle que vous allez utiliser pour trier vos pépites dans les annonces. Pour l’obtenir, vous devez déterminer le prix d’acquisition du bien. Vous disposez déjà du prix de l’annonce. Mais vous ne pouvez pas le prendre tel quel, des corrections s’imposent. Vous devez le diminuer d’une négociation possible (3 à 10 %), l’augmenter des frais de notaire et de l’agent immobilier, et des travaux estimés d’après les photos. Ce coût d’acquisition du bien est à rapprocher du loyer auquel on peut s’attendre. Pour cela, faire un tour sur les sites d’annonces est une bonne source d’information. Vous obtenez à la fois une fourchette de loyers et un état de la demande avec le nombre d’annonces visibles. Si vous prévoyez de réaliser des travaux, vous devrez prendre en compte les améliorations et les redistributions des espaces pour cibler votre loyer. Il ne vous reste plus qu’à prendre la calculette.
(Loyer mensuel x 12) / coût d’acquisition du bien x 100
C’est aussi la rentabilité dont vous parlera votre agent immobilier, mais n’oubliez pas que son objectif est de vous vendre un bien. Que le bien qu’il vous propose soit une bonne affaire ou pas pour vous, n’aura pas d’impact sur sa commission. Ce ratio n’est pas celui sur lequel vous allez baser votre décision d’acheter ou pas.
Pour investir en location meublée en autofinancement, c’est la rentabilité nette qu’il faut calculer
C’est cette rentabilité que vous présentez au banquier ou au courtier avec un dossier bien préparé.
Elle reprend les deux éléments de la rentabilité locative brute, mais intègre les charges qui vont minorer le revenu locatif. Ces charges seront entre autres :
- la taxe foncière
- les travaux de copropriété ;
- les frais de gestion locative ;
- l’assurance propriétaire non occupant ;
- l’assurance loyers impayés ;
- les frais de comptabilité vite indispensable si vous êtes en LMNP ;
- les travaux de remise en état et réparations ;
- les frais de ménage ou de conciergerie pour la location courte durée ;
- l’électricité ;
- l’eau ;
- Internet, etc.
Pour prendre en compte le risque de vacance locative, le loyer est compté sur 11 mois. Bien sur, ce paramètre est à moduler en fonction du type de bien. Vous pourrez ainsi calculer votre rentabilité nette.
Au final la formule de la rentabilité nette est :
loyer (net des charges locatives) — charges/coût d’acquisition du bien * 100
Cette formule vous donne une vision beaucoup plus proche de la réalité, mais ne prend pas en compte la fiscalité.
La rentabilité locative nette nette
Elle sonne comme une blague et pourtant c’est elle qui prendra en compte votre fiscalité. Votre objectif est de minimiser les impôts pendant que vous remboursez votre prêt. Pour un investissement locatif meublé, c’est le régime LMNP au réel qui vous permet de ne pas payer d’impôts sur les premières années. Mais nous y reviendrons dans un prochain article.
Il arrive que votre objectif d’investir en location meublée par un autofinancement ou pour dégager un revenu ne soit pas atteint. Vous devrez alors réexaminer les paramètres qui peuvent l’améliorer : le prix d’achat, le montant des travaux, le montant du loyer. Si vous n’arrivez pas à modifier ces variables de façon favorable, il est préférable de renoncer.
Pour aller plus loin, sur cette notion essentielle de rentabilité et bien investir en location meublée, ces deux vidéos avec une approche plus pratique, peuvent aussi vous intéresser.
Comment calculer la rentabilité RÉELLE d’un investissement immobilier?
Quelle rentabilité pour un investissement immobilier?
Les enjeux d’une rentabilité positive
Quand vos investissements s’autofinancent ou mieux vous permettent de dégager un cash flow positif, vous renvoyez un message favorable à votre banquier. Si votre objectif est de générer des revenus passifs, gardez à l’esprit que vous devrez probablement investir dans plusieurs biens. La rentabilité locative et le cash flow dégagé d’un bien conditionne aussi vos capacités à pouvoir continuer à emprunter pour vos prochains investissements.
2— Investir dans une location meublée sans travaux
Vous paierez plus cher
En achetant un bien sans travaux, vous arrivez sur un marché plus concurrentiel. Donc par le simple jeu de l’offre et de la demande, vous le paierez plus cher. De plus, en fonction de la formule retenue pour votre projet d’immobilier locatif, vous devrez passer par la case travaux pour revoir la distribution du bien. En effet, vous n’organisez pas le bien de la même façon si vous prévoyez de l’exploiter en colocation, en location meublée courte durée, ou si vous envisagez une division.
Vous risquez les mauvaises surprises
Avec un appartement déjà rénové, vous faites aussi un pari sur le sérieux des travaux réalisés auparavant. Si les travaux ont été mal faits, les problèmes vont arriver. Pour de la location meublée courte durée, on opte généralement pour de l’équipement milieu de gamme, et on évite l’entrée de gamme. La qualité est ainsi au rendez-vous. Il est important que l’équipement tienne la route pour limiter les travaux de réparations à chaque changement d’occupant, tout en mettant le maximum de chance de votre côté pour louer vite et cher.
Vous perdez l’opportunité de payer moins d’impôt
Comme je vous l’explique dans cette vidéo : Payer moins d’impôt : SCI IS ou LMNP?
3— Budgétiser les travaux trop rapidement
Ce poste budgétaire représente un paramètre important pour la rentabilité d’un bien avec rénovation. Si vous avez interrogé le vendeur sur l’entretien et les dernières réparations réalisées, il ne vous a peut-être pas tout dit. En rénovation, les surprises font partie du jeu, c’est aussi pour cela que vous avez fait l’acquisition de ce bien avec une décote.
Faire les travaux soi-même
Si vous êtes déjà bricoleur, ou si vous souhaitez vous former, réaliser les travaux vous-même est une bonne option. D’un point de vue économique, vous n’y gagnerez pas toujours. Un débutant est rarement aussi efficace qu’un professionnel, mais cela vous donnera un œil plus critique pour analyser les devis et faire un suivi de chantier efficace plus tard. En procédant ainsi, même avec les économies réalisées sur la main d’œuvre, vous ne serez pas à l’abri de devoir faire appel à un professionnel pour une partie délicate. C’est pourquoi, il est toujours préférable, que vous soyez bricoleur ou pas, de solliciter un devis sur la totalité des travaux. Ainsi, vous aurez tout le loisir de choisir ensuite de prendre en charge certaines tâches ou pas.
Se contenter d’un seul devis
Pour être certain de la bonne compréhension de toutes vos exigences par les artisans sollicités, disposer du détail de toutes les étapes sur les devis est indispensable. N’hésitez donc pas à solliciter plusieurs devis pour pouvoir faire des comparaisons.
Ne pas comparer les devis
Bien évidemment, travailler dans une relation de confiance avec les artisans que vous aurez sélectionnés est primordial. Mais la confiance ne doit pas être synonyme de manque de contrôle. La première étape est de comparer les devis des différents artisans contactés. Mais vous ne devez pas vous satisfaire du montant situé en bas de la dernière page ! Pour être certain que toutes les demandes exprimées seront bien couvertes, vous devez examiner les différents postes un par un, les comparer d’un artisan à l’autre. Cette étape qui peut paraître fastidieuse est souvent très riche d’enseignement. Vous augmentez votre expertise, vous constituez votre réseau et vous serez plus réactif pour corriger les erreurs éventuelles lors de la mise en chantier.
Oublier de prendre en compte les aléas de la rénovation
Je l’ai déjà évoqué précédemment, les surprises font partie intégrante de la rénovation. C’est pour cela que je vous recommande de toujours majorer le total des devis validés pour intégrer les aléas. Pensez à retenir ce montant majoré lors de votre demande de financement.
Si vous avez envie d’apprendre d’autres bonnes pratiques pour bien investir en location meublée, jetez un œil à mes 4 e-books gratuits dont l’un vous dévoile en détail Comment estimer le montant des travaux de rénovation ?
4— Ne pas avoir défini les bons critères pour choisir ses locataires
Que vous envisagiez ou non de déléguer la gestion locative de votre bien, vous avez toujours un droit de regard sur le profil du locataire. Un bon locataire de votre point de vue doit non seulement être en mesure de payer le loyer demandé, respecter et bien entretenir le bien qu’il occupe, vous permettre de minimiser la vacance locative lors de son départ.
Risquer le non-paiement du loyer
Vous devez restez ferme sur les conditions de revenu, les garants et les mois de caution. Cette exigence va sécuriser vos revenus même si l’assurance sur les loyers impayés est une bonne option.
Être fréquemment sollicité pour des réparations
Même avec des cautions, une remise à neuf qui prend du temps, c’est toujours moins de loyer dans votre poche. Par exemple, pour une location meublée classique, observez le comportement de votre potentiel locataire lors de la visite. Ce qu’il exprime peut parfois vous en dire long. Sa sensibilité à la qualité de votre aménagement et de l’équipement, l’enthousiasme de ces commentaires peuvent laisser présager une gestion sans histoire. Lors d’une visite avec beaucoup de remarques pointilleuses, vous risquez un état des lieux laborieux et des sollicitations plus nombreuses pendant la période d’occupation. Cela demande un peu de psychologie, mais votre temps est précieux, ne l’oubliez pas !
Avoir un taux de vacance locative plus important
Concrètement, avec un dossier locataire équivalent, préférez plutôt un étudiant en début de cycle d’études, à celui qui part à l’étranger dans 4 mois. À certaines périodes, la demande de location est moins importante. N’oubliez pas que la vacance locative peut diminuer de façon conséquente la rentabilité de votre bien.
Comme dans n’importe quel projet, chaque étape a un rôle à jouer pour aller vers la réussite. C’est sur ce principe que ma formation Liberté Financière 4.0 est conçue pour vous aider à maximiser votre cashflow avec le minimum d’efforts. De plus, cette formation insiste également sur deux points. Comment déjouer les pièges, prendre conscience que le risque zéro n’existe pas, mais qu’il n’est pas un obstacle à la réussite.
Pour aller plus loin et avoir tous les atouts en main pour investir en location meublée, je vous invite à découvrir ou redécouvrir les vidéos suivantes :
Recherches et Analyses de Cash Flow Investissement Immobilier
Comment trouver des biens immobiliers rentables sans faire les petites annonces
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