La vidéo de ce jour est le témoignage de Také. dans le cadre du « coaching-commun ». Son projet concerne un bien qui est revenu sur le marché. Il nous fait part de ses calculs et de ses interrogations.
RÉSUMÉ : TÉMOIGNAGE DE TAKÉ
Také nous parle d’un immeuble sur Avignon qui est revenu de vente après un refus de prêt. Son projet est de faire de l’investissement locatif en colocation et courte durée. L’immeuble est bien situé ; à 15 minutes à pied du centre ville. Il contient 3 appartements et des dépendances.
Také a une série de questionnements qu’il partage dans le groupe de Coaching-commun pour obtenir des réponses et des axes d’amélioration.
Dans un premier temps, on regarde sur Google Map où se situe l’immeuble. La localisation est correcte d’autant plus que la gare et un hôpital se situent à proximité. Le quartier est résidentiel.
Comment se décompose l’appartement ?
- Au RDC : un T2 de 48 m2 loué à 450 € mensuels jusqu’en sept 2022
- Au premier : un T4 de 72 m2 dont le dernier loyer mensuel était de 610 €
- Au 2ème : un T5 de 72 m2 avec une terrasse de 72m2 en duplex dont le dernier loyer mensuel était de 740 €
Les deux lots situés au premier et au deuxième ne sont pas loués actuellement. La valeur locative est estimée à 1800 € mensuels. On peut envisager une colocation et une courte durée.
D’après les plans, un des appartements, celui situé au premier étage et qui contient 4 pièces peut être réaménagé. Du coup cela ferait 4 chambres en tout.
Dans l’appartement du RDC il y a un garage qui peut être rendu habitable.
D’après les photos, sur le premier appartement à l’étage, on se retrouve avec le genre idéal de travaux car il s’agit juste de rafraîchissement . la structure, le sol et les fenêtres ont l’air OK . En revanche, il faut voir d’où vient le petit dégât des eaux et vérifier s’il y a une VMC existante. Il y a 4 compteurs eau et EDF.
Le chauffage actuel étant au gaz, la question qui se pose est : une pompe à chaleur est elle une bonne idée ?
Non, il faut plutôt tout déposer et tout mettre en électrique. D’autant que les fenêtres ont l’air en bon état, et que le sol est nickel.
Quels aménagements peuvent être faits ?
Sur une autre photo on voit que la buanderie peut être réaménagée en studio. Le jardinet peut être aménagé en places de parking.
Sur l’entrée principale ; la façade est très bien ainsi que les parties commune. Il faut juste un coup de peinture. L’escalier en béton est nickel.
Sur la photo du toit, on voit que la structure est parfait; le faîtage et les tuiles sont nickels.
L’appartement qui est loué au RDC n’a pas pu être visité mais d’après les photos là aussi il s’agit juste d’un rafraîchissement..
Que nous montre le fichier d’estimations des travaux intitulé « mon projet rentable » ?
- Coût des travaux estimé à 86 000 € soit 500 euros du mètre carré maximum car ce n’est que du rafraîchissement en comptant les parties communes.
- On est à 1600€ du prix moyen de la ville pile poil au bon prix travaux compris.
- La fourchette haute est à 1900 € mais cela se travaille pour faire baisser le coût.
- Le loyer est estimé à 500 € pour le T2. Du coup on a 6 chambres
A combien est vendu ce logement ?
- Le logement est affiché à 260 000 €. Také va faire une offre à -15% pour l’avoir à 220000€
Le produit concerné par ce projet est un très beau produit. Maintenant il reste à creuser le projet en termes de cash flow. En effet, le coût des travaux n’est que hypothétique et il faut voir au-delà des plans ce qui peut être fait pour rajouter des chambres ou des lots Le but du jeu étant d’arriver au coût du prix moyen.
Conclusion
Avec Také nous avons vu que c’est un projet très intéressant car en termes de travaux il n’y a que du rafraichissement à faire. A voir si on peut rajouter le garage ou la buanderie et ajouter une chambre pour aller chercher cette rentabilité supplémentaire.
Il faut rester focus sur ses objectifs qui sont pour Také : travailler sur les travaux et les loyers en dehors de cette étude de marché sur le papier, une fois l’offre acceptée Et aller au bout du projet. A bientôt pour une nouvelle vidéo.
