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Vous souhaitez aménager un garage en habitation ? Assurez le succès de votre projet grâce à ces 10 étapes pour tout savoir du changement de destination, des possibilités de transformations, du Plan Local d’Urbanisme ainsi que de toutes les démarches administratives pour obtenir un permis !
Vous avez sûrement envisagé de vous lancer dans l’investissement immobilier, et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle vous étudiez chaque solution, dont celle d’aménager un garage en habitation.
Aujourd’hui, le risque peut être partout. Beaucoup de jeunes investisseurs peinent à faire le premier pas dans ce nouveau monde justement parce que cela implique une grosse somme d’argent et un engagement sur plusieurs années.
Pourtant, aujourd’hui mais il est tout à fait possible d’investir en minimisant le risque à la condition de suivre les bonnes démarches et en prenant soin d’anticiper un maximum d’imprévus.
L’immobilier reste une des meilleures solutions pour générer des revenus passifs de façon durable. Cependant, certains projets peuvent être plus complexes que d’autres (ce qui, vous vous en doutez, implique des résultats différents). Certains vont vouloir se lancer dans de l’achat d’immeuble de rapport et d’autres faire de la division immobilière.
Peut-être que vous envisagez de vous lancer en commençant par un petit projet, que vous avez déjà réalisé des investissements, que vous vous intéressez à l’aménagement d’un garage ou que vous avez tout simplement acheté un bien immobilier et vous êtes rendu compte que le garage avait un énorme potentiel locatif.
Sachez que ce type d’activité est assez intéressante, bien que trop peu démocratisée (comme la plupart des investissements à haute rentabilité d’ailleurs…).
En termes de rentabilité, les résultats sont assez pertinents. Tout d’abord parce qu’en termes de prix d’achat, un garage a un coût bien moins élevé qu’une habitation classique. C’est un prix du m2 inférieur au prix du marché.
Du coup, le fait de créer de la valeur en l’aménageant va vous permettre de réaliser une grosse plus-value à la revente. De façon équivalente, beaucoup d’investisseurs se tournent aussi vers les locaux commerciaux ou encore les caves.
Mais aujourd’hui, je vais vous parler de l’un des investissements immobiliers les plus rentables : la transformation de garage en habitation.
Si vous avez déjà lu la plupart des articles de ce blog ou que vous avez déjà regardé mes vidéos sur YouTube, vous devez connaître l’une des règles primordiales pour démarrer dans l’immobilier : il faut prévoir de A à Z la stratégie d’investissement qui va être mise en place.
Tout achat immobilier n’est pas forcément bon à prendre. Mais c’est en calculant précisément les coûts, en évaluant les travaux et en analysant les meilleures opportunités que vous allez pouvoir réaliser une très belle opération et maximiser tous les effets de levier possibles.
Cela commence donc par le fait de déterminer ce que vous cherchez vraiment à travers cet investissement. Il existe plusieurs types d’investisseurs.
Il y a ceux qui souhaitent générer des revenus complémentaires à ceux qu’ils ont grâce à leur emploi. Cela leur permet d’avoir une sécurité financière constante que ce soit pour eux (vivre sereinement et obtenir une alternative de retraite convenable), pour leurs enfants ou pour leur famille en général.
D’un autre côté, il y a ceux qui veulent générer de gros rendements et qui visent le plus haut de l’échelle. Investir dans un garage n’est pour eux qu’une seule partie de l’iceberg pour générer un maximum de revenus passifs et atteindre la liberté financière.
Mais pour cela, il faut d’abord définir ce qu’est réellement pour vous l’indépendance financière en fixant clairement quels sont vos besoins et combien il vous faut.
Sachez que chez Invest-Preneur, nous rencontrons chaque jour des personnes qui souhaitent atteindre leurs objectifs financiers au plus vite. Et si c’est également votre cas et que vous souhaitez devenir libre et indépendant financièrement, je peux vous assurer que vous êtes au bon endroit !
Même s’il s’agit d’un projet d’une envergure moins importante que lorsqu’il s’agit d’une maison à diviser ou d’un immeuble de rapport, il ne faut absolument négliger aucune étape pour investir dans un garage en toute sérénité.
Vous ne devez pas oublier qu’il ne s’agit pas d’un logement comme un autre, les travaux ne seront donc pas les mêmes que pour une rénovation classique.
Mais ne vous inquiétez pas ! J’ai regroupé pour vous l’ensemble des étapes à suivre pour vous lancer dans l’aménagement d’un garage en habitation dans les meilleures conditions.
Il faut savoir que le fait d’investir dans un garage implique de revoir complètement la configuration de ce dernier. En fonction des surfaces que vous trouverez, vous pourrez créer des appartements T2 ou des T3 et ainsi faire ce que l’on appelle de la division immobilière.
Mais pour cela, vous devez établir précisément les besoins nécessaires avant de vous lancer dans la recherche du bien en question. Au mieux vous définirez les critères de votre projet, au mieux vos recherches seront productives.
Et autre règle d’or en immobilier : prévoir toutes les étapes en début de projet, du processus de recherche, aux conditions d’achat, et au mode d’exploitation pour la mise en location (ou la revente ! ).
Acheter un garage pour le transformer en habitation implique de devoir modifier le type d’utilisation que l’on va en faire. À la base, chaque bien, lorsqu’il a été créé, a été enregistré aux impôts sous une dénomination précise ainsi qu’une affection et un usage.
Chaque bien immobilier possède donc une affectation, un usage et une destination. Pour qu’un garage devienne une habitation, vous allez donc devoir modifier sa dénomination pour qu’aux yeux des impôts, il soit considéré comme un logement à part entière.
Le changement de destination est le cas le plus courant que l’on rencontre en investissement immobilier. La destination désigne le fait qu’un bien a une affection particulière.
Il existe 5 types de destinations qui elles-même comportent des sous-destinations :
Finalement, chaque bien immobilier possède une destination ainsi qu’une imposition spécifique.
Pour cela, vous devez faire une demande auprès du service urbanisme de la mairie dans la ville en question. Rassurez-vous, nous verrons ce point dans une prochaine partie.
Beaucoup d’investisseurs ont tendance à confondre les notions de destination et d’usage. Ce dernier ne constitue pas forcément un changement de destination. Il est plutôt associé au code de l’urbanisme qui va déterminer l’usage réel du bien.
Chaque bien immobilier, a donc, en plus de sa destination, un usage. Il n’est pas permanent et est affecté au propriétaire.
Il peut être question de garage, mais aussi de loges de gardien, de chambres de services ou encore de logement de fonction.
Contrairement au changement de destination qui est permanent, qui touche au bien et qui sera transmis au futur propriétaire, l’usage est temporaire et concerne uniquement le propriétaire (et non le bien en lui-même). Sa durée est temporaire, le temps que vous possédiez ce garage, et ne perdurera pas pour le prochain propriétaire.
Prenons l’exemple d’une maison, qui va avoir une destination de logement. Cette maison a un garage qui n’a pas de destination d’habitation mais un usage de garage. Si vous souhaitez investir dans ce garage pour le rendre habitable, vous n’aurez pas à changer la destination, mais bien l’usage.
Pour cela, il faut également faire une demande auprès du service de l’urbanisme de la mairie en question. Puisque cet usage est temporaire, chaque nouveau propriétaire devra ensuite faire la demande auprès de l’urbanisme pour conserver l’usage du bien.
Le changement de destination ou d’usage est une excellente opération qui permet de générer une bonne rentabilité pour les investisseurs.
En investissant dans un garage, et donc en achetant avec un prix au mètre carré bien inférieur au prix du marché, pour ensuite modifier sa destination ou son usage en habitation, vous allez pouvoir faire une bonne affaire et multiplier le prix au mètre carré à la revente.
C’est donc une grosse plus-value qui vous attend si vous vous lancez dans l’aménagement d’un garage en habitation. Mais pour cela, vous devez vous assurer de bien respecter toutes les étapes.
Maintenant que vous comprenez un peu mieux la différence de démarches entre un logement classique et un garage, passons à une nouvelle étape : la recherche de bien.
Tout d’abord, je vous conseille de viser des biens avec assez d’espace pour créer un appartement assez grand et voir même si vous pouvez diviser les surfaces pour créer deux appartements.
Pour cela, il est important de surveiller les ouvertures (fenêtres et portes), le nombre de mètres carrés, la hauteur sous plafond ou encore les arrivées d’eau et d’électricité.
Vous allez devoir vous projeter pour envisager votre projet dans la finalité en calculant les espaces et en prenant soin de les optimiser pour prétendre à des revenus passifs in fine supérieurs.
Envisagez chaque plan pour que l’agencement soit parfaitement optimisé. C’est le moment de maximiser le cashflow !
En réalité, le détail auquel il faut surtout faire attention, c’est de savoir s’il est possible, ou pas, de transformer un garage en habitation.
Vous devez donc vérifier que le Plan Local d’Urbanisme de la commune où se situe votre garage autorise cette procédure. Dans certains cas, il peut y avoir des conditions de construction, des règles d’aménagement ou voire même une interdiction.
C’est une étape très importante à ne pas négliger car il serait dommage d’entreprendre toutes les démarches pour investir dans un garage, commencer les travaux et se rendre compte finalement que la procédure n’est pas autorisée !
Il faut également faire attention à certaines situations de logement. Par exemple, dans le cas d’une copropriété, il faut consulter le règlement de copropriété pour vérifier que l’usage envisagé ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.
Pour aménager un garage en habitation, il faut faire une demande pour un passage d’une affectation à une autre ainsi que pour le passage d’une affection à une sous-affectation.
Le Plan Local d’Urbanisme est un point essentiel à surveiller car beaucoup de jeunes investisseurs font l’erreur de ne pas le prendre en compte et se retrouvent à devoir faire des travaux une fois le projet finalisé. Autant vous dire que les frais engendrés sont conséquents.
Vous devez donc vous rendre à la mairie pour le consulter avant d’envisager toute procédure d’achat d’un garage. Vous pourrez ainsi connaître :
Transformer un garage en logement implique de détruire une place de parking. Le Plan Local Urbanisme précisera alors s’il faut, ou non, envisager de construire d’autres places de stationnement si elles sont exigées.
Maintenant que vous avez vérifié que tout est en ordre, vous allez pouvoir vous rapprocher de l’administration afin d’obtenir une autorisation pour transformer votre garage.
Comme évoqué un peu plus haut dans la partie où j’aborde les notions de changement de destination et de changement d’usage, il vous faut faire une demande dans la mairie de la commune dans laquelle se trouve votre garage.
Il faut savoir qu’il existe une réglementation en fonction de la surface envisagée :
Ceci est valable uniquement si vous avez besoin de changer un seul élément dudit bien. Si par exemple, il faut changer ou refaire une façade, créer une ouverture et ou changer l’usage du bien, alors l’accumulation de ces éléments oblige l’utilisation d’un permis de construire.
Pour faire votre demande, vous devrez vous tourner vers la mairie de la commune dans laquelle se trouve le garage.
Je peux comprendre que tout ce qui touche à l’administratif soit assez long et parfois compliqué. C’est la raison pour laquelle j’ai rassemblé pour vous l’ensemble des éléments à connaître pour réaliser les procédures dans les meilleures conditions et ainsi gagner du temps dans votre projet.
Il faut savoir que la démarche ne sera pas la même en fonction du type de demande, à savoir un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux.
Si vous voulez faire une demande de permis de construire, il faudra remplir le Cerfa n°13406*11 en précisant bien dans la partie “le projet” qu’il s’agit de “Travaux sur une construction existante” et fournir un certain nombre de pièces jointes reposant toutes sur le code de l’urbanisme telles que :
Un plan de situation du terrain Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier Un plan en coupe du terrain et de la construction Une notice décrivant le terrain et présentant le projet Un plan des façades et des toitures Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain
Attention, je vous conseille d’être bien attentif et minutieux dans la réalisation de votre dossier car s’il manque une pièce, l’instruction de votre dossier ne pourra pas débuter et vous risquez de perdre beaucoup de temps.
Si vous voulez faire une déclaration préalable de travaux, il faudra remplir le Cerfa n° 13703*03 en reprenant le même chemin que pour le cas du permis de construire. La pièce jointe obligatoire pour votre dossier est le plan de situation du terrain.
Selon la nature de votre projet, vous devrez aussi fournir les autres documents cités dans le point précédent.
Une fois votre demande envoyée, vous devrez attendre la réponse de l’administration. Le délai d’instruction dépend de la nature de la requête. Il est de 3 mois pour les demandes de permis de construire ou d’aménager et d’un mois pour les déclarations préalables (or cas spécifiques des zones protégées).
Pendant cette période, vous pouvez recevoir un message précisant qu’une pièce est manquante, que le permis est refusé ou qu’il est accepté. Si vous n’avez aucune nouvelle de l’administration tout le long du délai d’instruction, vous obtiendrez un permis tacite provenant d’une décision de non-opposition à ces travaux.
Je vous recommande de viser des projets à DP uniquement (donc on évite les changements de façade, la création d’ouvertures pour se limiter au changement de destination ou d’usage). Le PC étant très long et compliqué à obtenir sans être du métier, sans faire appel à un architecte qui a un certain coût.
Une grande partie de la réussite de votre projet tient dans le fait de prévoir, d’avoir un plan précis et de calculer au chiffre près pour tous vos travaux. Aménager un garage n’est pas un logement classique, il se peut qu’il faille gérer l’installation de l’eau, de l’électricité et bien d’autres aménagements.
Tout d’abord, il faut penser aux ouvertures. Les garages ne sont pas réputés pour être des puits de lumière. Vous allez donc devoir choisir un projet avec une porte d’entrée et quelques fenêtres. N’oubliez pas que pour prétendre à la location, vous devrez remplir les critères de logement décent.
Ensuite, toute la rentabilité de votre bien va se jouer dans le fait d’optimiser l’espace. Lors de la division du bien, assurez-vous que chaque pièce possède de bonnes proportions et que chaque mètre carré est utilisé. Si vous avez une hauteur sous plafond avantageuse, n’hésitez pas à l’utiliser !
L’aménagement d’un garage passe aussi par son isolation et son chauffage. Prévoyez dans vos travaux toute l’isolation des murs ainsi que l’installation du chauffage. L’isolation thermique par l’extérieur peut être une bonne solution. Bien que plus coûteuse que l’isolation intérieure, elle permet de ne pas perdre de mètre carré dans le logement. Vous pensez aussi faire appel à diverses subventions qui sont aujourd’hui éligibles aux propriétaires bailleurs.
Enfin, vous devez anticiper les frais en ce qui concerne l’électricité. Quel que soit votre objectif futur (location ou revente), vous devrez installer des compteurs électriques, des prises, ainsi que des luminaires pour que l’ensemble de l’habitation soit conforme à ce niveau-là.
Si vous voulez éviter les mauvaises surprises, il vous faut établir un budget précis de chaque dépense. C’est ce qui vous permettra d’anticiper les coûts et prévoir les risques. Avant d’envisager toute démarche d’achat, vous devez impérativement faire des demandes de devis pour l’ensemble des tâches à réaliser.
Ce devis vous permettra de savoir si le projet entre dans vos capacités financières et quel financement vous devrez obtenir pour le réaliser.
Électricien, chauffagiste, architecte, maçon, plombier…, vous devez vous tourner vers de véritables professionnels qui pourront à la fois vous donner un avis sur la faisabilité technique du projet, mais aussi faire les estimations correspondantes. L’ensemble des matériaux devront être comptabilisés ainsi que les équipements tels que les compteurs électriques.
Renseignez-vous également au sujet des normes d’assainissement car vous aurez peut-être besoin de revoir tout le système. Si la mairie s’aperçoit que ce travail n’a pas été réalisé, vous pourriez avoir une amende pouvant aller jusqu’à 20 000 euros. Alors autant le prévoir avant !
Un des meilleurs conseils que l’on pourra vous donner dans ce genre de rénovation, c’est de toujours vérifier les devis ! N’hésitez pas à aller consulter d’autres professionnels pour avoir différents avis et vous assurer que les prix et solutions techniques proposés sont les bons. Vous pouvez aussi passer par des courtiers en travaux ou des assistant à la maîtrise d’ouvrage qui pourront suivre le chantier à votre place si vous manquez d’expérience sur les travaux.
Maintenant que vous avez établi parfaitement le montant de votre budget, vous allez pouvoir entamer les démarches pour obtenir un prêt ou un crédit immobilier.
Cela est donc valable à la fois pour investir dans les caves et parking et à la fois pour acheter un immeuble de rapport. La seule chose que vous devez maîtriser, c’est votre projet !
Si vous présentez des faits concrets avec des calculs précis, une évaluation des risques ainsi qu’une projection sereine des différents revenus que vous allez générer grâce au processus de location, vous présenterez bien plus de sécurité aux yeux du banquier.
Vous trouverez des points d’accord plus efficacement et vous pourrez même négocier plus facilement avec votre banquier.
Une option assez intéressante pour se lancer dans l’investissement immobilier, c’est de négocier un différé bancaire. Vous pourrez entamer les premiers mois de travaux sans avoir à rembourser le prêt. Pensez-y !
Désormais, vous pouvez passer à l’étape suivante : le lancement de vos travaux !
Un petit conseil à ce niveau-là, surveillez régulièrement que tout se passe bien. Si un élément manque ou qu’une partie de la rénovation a été mal faite, vous pourriez avoir des frais supplémentaires importants si vous devez refaire des travaux…
C’est d’autant plus utile s’il s’agit de votre premier investissement et que vous ne connaissez pas forcément les artisans, leur professionnalisme et leur manière de faire.
De la même façon, l’aménagement d’un garage peut impliquer d’avoir des installations différentes que dans une habitation classique. Ici, il vaut mieux en faire trop plutôt que pas assez.
Une fois tous les aménagements terminés, vous pourrez alors lancer le processus de location. Pensez à bien choisir le type de location qui vous permettra de générer un maximum de cashflow.
OPTIN : Investir dans un garage pour le transformer en habitation peut offrir de réelles opportunités pour générer des revenus passifs rapidement. Le secret réside notamment, et cela qu’il s’agisse d’un garage, d’une maison ou d’un immeuble, dans l’organisation et la gestion du projet.
Si vous voulez être accompagné pour aménager un garage en habitation, obtenir de nombreuses astuces pour maximiser les rentes ainsi que de nombreux contacts pour vous entourer de personnes de confiance, n’hésitez pas à nous contacter !
Pour beaucoup d’investisseurs, investir dans l’immobilier se résume à acheter une maison ou un appartement pour faire de la location classique, de la colocation ou de la location courte durée.
Pourtant, l’une des premières qualités d’un investisseur, c’est de s’ouvrir à de nouvelles possibilités pour aller chercher les opportunités ailleurs. Le fait d’acheter puis de réaliser un changement de destination d’un garage en habitation est un très bon exemple.
Ce sont des projets plus complexes, pas pas pour autant plus risqués, si bien maîtrisés et normalement beaucoup plus rentables, grâce à un prix d’acquisition inférieur au prix moyen du marché pour les habitations. Ce sont aussi des projets plus faciles à trouver dans des grandes villes souvent chères.
Si vous voulez vous tourner vers une opération rentable et qui propose des résultats concrets pour générer des revenus supplémentaires en investissant dans un garage, je vous conseille de suivre attentivement, comme Jean et Éléonore, ces étapes :
De cette façon, vous pourrez réaliser une acquisition à haut rendement et maximiser vos sources de revenus tout en diversifiant votre patrimoine grâce à un type d’investissement différent : les garages loués en locations longues durées ou même locations courtes durées !
Aujourd’hui, l’investissement a pris de plus en plus d’ampleur et s’est diversifié avec notamment l’arrivée de la cryptomonnaie, les possibilités d’achat en bourse ou encore les actions.
Si je peux vous donner un premier avantage dans le fait d’investir dans un garage, c’est que vous allez diversifier votre patrimoine immobilier, et donc vous projeter dans un marché peu volatile.
Mais ce n’est pas tout. Ici, on parle de garage, et non pas d’un investissement classique. Tout comme l’achat d’un local commercial, d’une cave, d’un parking ou encore la division immobilière, ce sont des biens que très peu de personnes recherchent.
Ainsi, le fait qu’il y ait moins de concurrence vous permet d’avoir une marge de négociation avantageuse. C’est un point important car sachez que le fait de générer du cash flow commence dès la négociation !
De la même façon, on parle d’un ticket d’entrée qui est bien différent que pour l’achat d’une maison ou d’un appartement classique. Transformer un garage en habitation offre donc une excellente solution pour maximiser les revenus et la plus-value que ce soit pour de la location ou si vous envisagez de faire de l’achat-revente.
Aujourd’hui, il n’y a pas des milliards de possibilités viables. L’investissement de garage a su jusqu’à présent montrer de réels résultats et c’est une option qui commence à se répandre de plus en plus.
C’est un projet pertinent qui peut, soit si vous avez déjà intégré l’univers de la diversification de patrimoine, vous permettre d’élargir vos possibilités au-delà des propriétés traditionnelles et ainsi que vos capacités personnelles; soit vous permettre de vous lancer dans l’investissement immobilier sur un projet de taille raisonnable.
Il est toujours utile de diversifier son portefeuille en immobilier pour se former sur chaque branche et ainsi devenir un vrai pro !
Si votre objectif est de devenir libre financièrement, elle fait partie des meilleures options qui vous aidera à générer des rentabilités fortes dès la mise en location et ce de façon durable.
Si vous avez lu attentivement cet article, vous saurez reconnaître à la fois les avantages, mais aussi les inconvénients de cette opération financière. C’est notamment la partie administrative qui, bien qu’essentielle, peut-être un peu longue et parfois compliquée.
En effet, il faut à la fois consulter la mairie, étudier le Plan Local d’Urbanisme mais aussi réaliser toutes les démarches pour obtenir les autorisations. Ce sont de nombreux documents qui sont demandés et je peux comprendre qu’il s’agisse d’une lourde charge mentale pour vous.
De la même façon, l’achat d’un garage demande une certaine minutie lors des recherches car certaines rénovations peuvent être plus importantes que d’autres en fonction de l’état du bien.
Je vous conseille de bien prévoir votre budget car, si vous vous trompez dans vos autorisations mais, qu’en plus, vous avez des surprises pendant l’aménagement, vous risquez de passer à côté de votre cash flow en ayant de grosses dépenses supplémentaires.
Ainsi, pour aménager un garage pour le rendre habitable, l’idée est surtout d’être bien accompagné, que du processus d’achat jusqu’aux travaux et la mise en location. Avoir un regard professionnel est toujours intéressant car il peut vous guider vers les meilleures solutions ou vous prévenir des imprévus.
Dans la finalité, vous allez pouvoir gagner énormément de temps, mais aussi d’argent !
Je peux tout à fait comprendre qu’il y ait beaucoup de choses à penser, mais ça ne doit pas devenir un problème à partir du moment où vous avez le droit, autant que n’importe qui, de profiter de tous les avantages qu’offrent l’investissement immobilier.
Cela pourra vous éviter de tomber dans de nombreuses erreurs comme par exemple ne pas prévoir une clause suspensive.
Vous êtes sur le point d’acheter un garage, vous avez déjà signé le compromis de vente, mais vous attendez encore les retours pour l’obtention des autorisations nécessaires afin d’effectuer la transformation.
Que se passe-t-il si la réponse de l’administration est négative ? Vous serez contraint d’acheter sans pouvoir réaliser votre projet ! Il est impératif d’ajouter une clause suspensive dans le compromis pour pouvoir se retirer de la vente en cas de refus d’autorisation.
De la même façon, oublier d’étudier le plan local d’urbanisme de la commune ou de voir avec elle vos possibilités est une grosse erreur qui vous vaudra une amende assez conséquente en cas de vérification.
Lors des rénovations, vous devez penser au fait qu’il ne s’agit pas d’un aménagement classique. L’isolation, l’électricité, l’eau, etc … tout doit être installé ! Et je vous conseille vivement d’anticiper ces travaux avant car les frais vont être importants si vous vous en rendez compte trop tard…
En fait, si vous voulez vraiment réussir votre projet avec succès et enclencher le processus de location au plus vite, je vous conseille vivement de suivre attentivement toutes les étapes décrites dans cet article !
Acheter un garage permet d’avoir un prix d’achat au mètre carré bien moins élevé que pour une maison ou un appartement. Sa transformation en habitation va d’ailleurs permettre d’augmenter considérablement la valeur de la propriété ce qui deviendra intéressant pour prétendre à des loyers élevés ou même lors de la revente du bien.
Lors de vos démarches administratives, vous devrez obtenir une autorisation que ce soit pour le changement de destination ou d’usage du bien. S’il s’agit d’un petit projet, vous devrez faire une demande de déclaration préalable de travaux.
En revanche, pour les travaux de plus grande envergure (changement de façade, création d’ouvertures), vous serez obligatoirement affecté au permis de construire… La démarche est différente et je vous invite à bien vous renseigner en mairie !
En entamant des travaux, qu’il soit question d’un garage, d’une maison ou d’un appartement, vous devrez impérativement vous référer au Plan Local d’Urbanisme. Certaines communes ont effectivement des exigences spécifiques et des règles précises en ce qui concerne les travaux.
Étant donné qu’il s’agit d’un garage, vous risquez de détruire une place de stationnement. Je vous conseille donc de bien vérifier qu’en créant un nouveau logement, vous ne devrez pas ajouter une place de stationnement. C’est une surface conséquente qu’il faudra prévoir.
Comme pour le règlement de stationnement, le PLU peut prévoir des exigences en termes de construction ou d’utilisation de certains matériaux. Soyez attentif à cette étape !
Je vous conseille de ne pas vous fier aux estimations trouvées sur internet car chaque projet est différent. Le coût de la transformation varie en fonction de la taille du garage, l’étendue des rénovations nécessaires (installation de l’électricité, de l’eau ou de l’isolation si ce n’est pas déjà fait), de la qualité des matériaux et du coût des artisans.
Il est évident que le fait de prévoir un budget précis et d’être entouré de professionnels vous aidera à avoir une estimation juste. Oublier des frais est le meilleur moyen de se rajouter des dépenses…
Un garage possède une petite surface, mais pour le transformer en un bien immobilier rentable, vous devez absolument optimiser chaque mètre carré. N’hésitez pas à calculer chaque pièce, à jouer avec la hauteur et à apporter de la lumière dans votre garage.
En fonction de l’espace disponible, renseignez-vous bien pour voir si vous ne pouvez pas même construire plusieurs habitations. Vous vous assurerez une rentabilité maximum pour cet achat !
Dans l’ensemble, il est important de rendre le lieu habitable, pratique, confortable et surtout décent ! Cela est possible grâce à l’aménagement, mais aussi l’installation des matériaux comme l’électricité (prises, interrupteurs, compteur électrique, luminaires), l’isolation ou encore le chauffage.
Si vous réalisez un changement de destination ou même une déclaration préalable de travaux, vous devrez impérativement déclarer également aux services des impôts ce changement de situation. Il y aura ensuite une mise à jour de votre bien en ce qui concerne son imposition, que ce soit du côté de la taxe foncière ou de la taxe d’habitation.
Il s’agit d’un aménagement de surface et non d’une extension. Sachez également que vous n’aurez pas à payer la taxe d’aménagement à moins que le PLU ne vous oblige à créer une place de parking qui sera en extérieur.
Bien entendu ! Enfin, encore une fois, il est important de se fier à la réglementation d’urbanisme mise en vigueur dans la commune. Certaines zones autorisent les transformations de garage à cette fin, tandis que d’autres peuvent avoir des restrictions ou des directives spécifiques en place.
Mais sachez que dans l’ensemble, vous pouvez tout à fait acheter un garage pour le transformer en habitation.
Si vous avez besoin d’aide pour vous lancer car il s’agit de votre premier investissement (ou que vous n’avez jamais acheté de garage), n’hésitez pas à nous contacter ! Nous nous ferons un plaisir de répondre à toutes vos questions à ce propos.
Investir dans un garage fait partie des nombreuses solutions pour générer beaucoup de cash flow.
Le fait que le prix d’achat soit moins élevé, que la marge de négociation soit plus importante et qu’il soit possible de créer un logement pour le mettre en location représente un effet de levier financier très intéressant.
Mais ce n’est pas le seul. En effet, vous pouvez aussi vous tourner vers l’achat d’immeubles de rapport ou de maisons pour réaliser de la division immobilière. L’idée est assez similaire dans le sens où vous pouvez acheter beaucoup de surface puis créer de la valeur pour maximiser vos rentes.
Des cas comme l’immeuble de rapport ou la division immobilière impliquent des projets plus conséquents, et donc plus complexes. Mais vous pouvez vous attendre à avoir des résultats très concluants et bien plus élevés que dans l’investissement de garage.
L’achat de garage est un projet moins conséquent que lorsqu’il s’agit d’un appartement ou d’une maison. C’est possible mais il faut s’en donner les moyens et présenter un dossier solide, bien dimensionné et professionnel à la banque.
Aux yeux de la banque, c’est une idée plus sécurisée. Cependant, il faut que vous lui présentiez un dossier impeccablement préparé comprenant toutes les estimations (vérifiées plusieurs fois), des calculs précis, et un plan de projection solide.
D’ailleurs, cette astuce fonctionne pour les garages, mais aussi dans le cas d’un achat de bien immobilier classique.
Il existe énormément de formations disponibles sur internet, qui peuvent prôner certaines méthodes et d’autres dire le contraire. Depuis que nous avons lancé notre accompagnement en immobilier afin d’aider les nouveaux investisseurs vers l’indépendance financière, nous avons compris que son aspect personnalisé et adapté à chaque situation est ce dont les personnes qui débutent ont besoin.
Aujourd’hui, notre accompagnement sur l’investissement immobilier fait partie des meilleurs enseignements de son domaine. Nous vous recommandons de ne pas attendre car une opportunité peut apparaître à tout moment !
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Julien Malengo Faisons le point gratuitement sur votre situation et établissons ensemble la stratégie d’investissement la plus adaptée pour vous.
Invest-Preneur est le spécialiste de l’investissement immobilier à très haute rentabilité.