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Vous souhaitez investir dans la location longue durée ? Optimisez votre investissement en choisissant minutieusement votre stratégie (division immobilière, location classique, immeuble de rapport, rénovation), le profil de locataire (étudiants, jeunes actifs, couples, séniors), l’emplacement de votre bien immobilier, le type de location (colocation, location classique), le bail de location (meublé ou vide), la fiscalité, le financement et le système de gestion locative.
Qui n’a jamais rêvé de vivre autrement qu’en travaillant plusieurs heures par jour sans jamais profiter de ce que l’on gagne ? Aujourd’hui, bien que la surconsommation soit visible partout, nous en oublions très souvent la notion de satisfaction personnelle. Beaucoup se privent pour la simple et bonne raison qu’ils souhaitent économiser. Mais pourquoi ? Pour votre retraite ? Pour votre famille ? Pour être en sécurité ? Le tout bien évidemment. Dans la finalité, on épargne une partie de son salaire dans des placements qui proposent des rentabilités très faibles en espérant faire fructifier son argent. D’autres choisissent de viser le niveau supérieur en s’attaquant à des marchés très risqués comme les bourses, les cryptomonnaies ou encore les actions. Et si vous vous tourniez vers une façon plus sereine de vivre de vos revenus sans avoir à travailler plus ? Et si vous preniez le temps de vivre de votre passion sans avoir à vous inquiéter de votre source de revenus ? Aujourd’hui, il existe bel et bien une solution stable, prometteuse et fixe pour générer des revenus passifs et acquérir l’indépendance financière. L’immobilier est, depuis ses premiers jours, d’une importance vitale dans notre monde. Alors pourquoi ne pas miser vos cartes sur ce qui est vraiment nécessaire ? Ce n’est d’ailleurs pas pour rien que le grand Franklin Roosevelt disait lui-même : “l’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde”. Investir dans la pierre, ce n’est pas seulement obtenir des revenus tous les mois. C’est surtout maximiser ses placements, trouver les bonnes stratégies et gérer au mieux son projet pour justement faire grossir son cash flow et anticiper à l’avenir une plus-value généreuse. Il n’est plus à prouver qu’en comparaison des autres placements volatiles, l’immobilier est un véritable pilier de richesse qui ne fait qu’évoluer et prendre de l’ampleur de façon croissante. Alors, oui, vous pouvez continuer à épargner 20% de vos revenus chaque mois et vous restreindre à vivre avec ce qu’il vous reste. Oui, vous pouvez espérer faire de grosses rentabilités un jour dans la bourse ou la crypto monnaie tout en continuant de travailler jusqu’à ce que le jackpot tombe (ou pas). Ou alors, vous pouvez commencer dès maintenant à miser votre argent sur de vraies opportunités qui vous permettront de réellement voir votre argent fructifier pour ainsi générer des revenus passifs sans plus jamais avoir à vous épuiser au travail. Vous pouvez à la fois investir pour assurer vos fins de mois, pour envisager une retraite sereine et même pour transmettre à vos enfants ou à votre famille une sécurité sur le long terme. Vous vous demandez pourquoi investir dans la location longue durée ? Parce que vous savez pertinemment qu’en utilisant les bonnes méthodes, vous allez enfin pouvoir devenir libre financièrement en générant un maximum de cash flow.
Si vous avez la volonté d’aller plus loin, vous devez sûrement vous dire : Maintenant, par où commencer ? En réalité, il faut savoir qu’on ne se lance pas dans l’investissement immobilier comme ça. Il faut tout d’abord établir un plan. Si la plupart des méthodes vont être expliquées dans cet article, sachez qu’il y a une étape que nous ne pourrons faire à votre place, c’est la réflexion. La question est de se demander : qu’est-ce qu’un bon investissement locatif pour vous ? Qu’attendez-vous de la location longue durée ? Effectivement, il est toujours plus intéressant de se demander si l’on est prêt, si on sait ce qui nous attend, et si on a une idée d’où l’on va. Il est donc bon de définir en premier lieu ce qu’il vous faut pour, justement, vivre sans être associé à la dépendance financière. L’objectif est de faire une analyse précise de vos dépenses et de vos habitudes financières. Certains veulent devenir millionnaires lorsque pour d’autres 3 000 euros par mois suffiront pour quitter leur emploi et démarrer de nouveaux projets personnels. Il est alors temps de voir dans quelle catégorie vous vous situez et quelles sont vos limites, ou du moins votre vision sur le long terme. Une fois que vous aurez déterminé ce qu’il vous faut pour subvenir à vos besoins et vivre sereinement en toute sécurité, vous allez pouvoir passer à l’étape suivante. Désormais, vous allez découvrir tout ce que le fait d’investir dans la location longue durée peut vous offrir en utilisant les meilleures méthodes.
La location longue durée est généralement l’idée que l’on se fait de l’investissement immobilier. Peut-être avez-vous entendu autour de vous des investisseurs dire qu’ils se sont lancés dans ce type de projet. Aujourd’hui, nous allons vous expliquer clairement quelles sont les étapes à suivre, les éléments à anticiper, les erreurs à ne pas faire et les méthodes à suivre minutieusement pour faire de votre investissement immobilier pas seulement un achat rentable, mais un levier financier très puissant. Il y a ceux qui investissent dans l’immobilier et ceux qui deviennent rentiers en faisant exploser la rentabilité. Si vous voulez faire partie de cette seconde catégorie, alors nous vous conseillons vivement de poursuivre votre lecture !
La location courte durée est, comme son nom l’indique, le fait de mettre en location son logement pour une durée indéfinie pour des locataires qui s’installent pendant au moins un an. Ici, le propriétaire peut choisir de mettre en location son bien immobilier en nu ou en meublé. En fonction de son choix, le propriétaire aura alors un ensemble d’éléments imposés qui devront être présents au sein du logement. Contrairement à la location courte durée, il s’agit ici de la résidence principale des locataires. Les cibles sont donc généralement bien différentes. Au sein même de ce type de location, il existe des sous-catégories possibles comme, par exemple, la colocation. Nous aborderons l’ensemble des possibilités envisageables pour votre projet.
Chaque processus de location possède à la fois ses avantages et ses inconvénients. Tout d’abord, le système locatif est différent. Dans une location courte durée, les passages sont fréquents et les roulements de locataires constants (ce qui implique des coûts annexes supplémentaires). Dans une location longue durée, le contrat est bien plus long et la charge personnelle moins importante puisque le locataire reste au moins un an dans le logement. C’est une bonne solution pour les investisseurs qui ne souhaitent pas avoir à gérer toute la partie locative et obtenir des revenus passifs. De la même façon, il y a une différence de visibilité sur le long terme. La nuitée proposée par un système comme Airbnb ou Booking ne permet pas de prévoir l’avenir de la location, quand un locataire avec un bail de location est assuré de rester pour une durée plus longue. Une autre petite différence se trouve dans le paiement des frais qui est à la charge du propriétaire dans une location saisonnière. En longue durée, c’est le locataire qui devra s’acquitter des taxes et des charges locatives. En somme, c’est une charge en moins pour le bailleur. Enfin, il est à noter que la location longue durée propose des rentabilités moins élevées qu’une location courte durée. Le système de paiement à la nuitée (ainsi que la possibilité de modifier les prix) reste, en effet, bien plus lucratif qu’un lissage des loyers sur une année.
Si vous démarrez dans l’immobilier, il faut savoir qu’il n’y a pas de petits placements. En étudiant précisément chaque bien, en calculant au chiffre près la rentabilité et en étant prévoyant sur les coûts, vous parviendrez à réaliser un investissement à succès. Mais encore faut-il pour cela savoir quels sont les critères à connaître pour maximiser ses rentes, trouver les meilleures opportunités et connaître les possibilités réalisables pour profiter à 100% du potentiel d’un bien. Mais rassurez-vous, nous avons rassemblé pour vous les 8 éléments clés à savoir pour toujours aller dans la bonne direction sans faire d’erreurs !
Vous pouvez tout à fait lancer vos recherches tout en ayant une idée précise de ce qui est réalisable. Faire de la location longue durée implique de pouvoir s’aventurer dans plusieurs types de projets. La première chose à se demander, c’est quelle stratégie d’investissement immobilier choisir ? Bien entendu, l’étendue du projet va dépendre aussi de vos capacités de financement. Mais sachez qu’il existe plusieurs possibilités telles que :
Pourquoi mettre en location un seul logement quand on peut en louer plusieurs ? Vous l’aurez deviné, la division immobilière consiste à diviser un lot en plusieurs lorsque la surface le permet. De nombreux investisseurs se tournent vers cette solution en achetant une grande maison pour la séparer en plusieurs appartements. Ici, on construit pour multiplier. Dans la finalité, vous allez pouvoir mettre en location plusieurs espaces sans avoir à acheter plusieurs biens immobiliers. C’est un certain avantage dans le sens où le prix au mètre carré est bien moins élevé et qu’il y a une très belle plus-value à la clé puisque vous allez créer de la valeur. Dans cette option, vous partez gagnant dès l’achat, que vous vouliez faire de la location ou même de l’achat-revente.
L’immeuble de rapport est une très bonne solution pour acheter en gros, en une seule fois, et moins cher. C’est un secteur de l’immobilier où il y a moins de concurrence, où le risque est présent, mais qui propose davantage d’effets de levier. Aujourd’hui, beaucoup d’investisseurs se tournent vers ce choix car il permet de gagner du temps (évite de multiplier les rendez-vous chez le notaire, chez le banquier ou encore les devis, on fait tout en une seule fois) et donc de l’argent. De plus, c’est un moyen de gérer son projet de A à Z sans avoir d’éléments extérieurs qui peuvent participer au risque, comme une copropriété lorsque l’on achète un appartement seul.
L’immobilier regorge de surprises et de facettes que très peu d’investisseurs connaissent. C’est notamment le cas du changement de destination. En effet, vous pouvez acheter un bien qui n’a pas l’usage d’habitation pour le transformer en logement et le mettre en location. Cela est possible notamment en investissant dans un garage que vous pouvez transformer en habitation. Ici, il s’agit d’acheter un garage avec un prix nettement inférieur au prix du marché. Ensuite, vous allez le rendre habitable en réalisant des travaux. Puis dans la finalité, vous allez réaliser une grosse plus-value à la revente grâce à la création de valeur. C’est également une très bonne solution pour faire de la location longue durée. L’objectif de vous décrire toutes les options possibles, c’est de ne pas seulement rester focalisé sur des stratégie d’immobilier classique. Nous vous conseillons d’élargir vos horizons et de voir au-delà de ce qui se trouve face à vous lors de vos recherches afin de faire de votre location longue durée un véritable succès.
Investir dans l’immobilier sans définir son projet en amont peut mener à de graves erreurs. Pour savoir où chercher, il faut d’abord savoir quoi chercher. Il reste préférable de bien cibler les locataires pour porter vos recherches vers des emplacements qui vont les attirer. Par exemple, si vous visez les étudiants (que ce soit pour une colocation ou une location longue durée classique), il est évident qu’il faudra choisir une ville qui comporte une école ou une université. Les étudiants sont une cible de locataire assez intéressante car ils peuvent avoir de nombreuses aides en plus d’un garant qui sera pris en compte. Pour un propriétaire, le risque de loyer impayé est plus faible lorsqu’il y a une telle sécurité derrière. D’un autre côté, vous pouvez aussi choisir d’accueillir chez vous des jeunes actifs ou des couples. Beaucoup choisissent la solution de la location en attendant de pouvoir acheter leur premier logement. Dans ce cas précis, il faudra trouver un emplacement stratégique, à savoir un bien immobilier qui se situe proche des transports en commun, qui a des commodités à proximité ou tout autre élément qui rendrait le lieu attrayant. Le fait qu’il soit situé dans une zone industrielle ou un quartier d’affaires est un plus pour les professionnels. Dans l’ensemble, il y a quelques critères de base à respecter pour choisir le meilleur placement. Vous gagnerez beaucoup de points en achetant un appartement ou une maison situés dans des quartiers dynamiques avec des commodités, des possibilités de déplacement ou encore des organismes proches. Pour le reste, vous devez impérativement viser les quartiers correspondant à votre cible principale pour pouvoir trouver le bien immobilier idéal, l’aménager en conséquence et ainsi attirer de nombreux locataires !
Maintenant que vous avez une idée plus précise du type de locataire que vous allez viser, il est temps de trouver la perle rare qui va vous permettre de générer beaucoup de cash flow ! Vous l’avez compris, l’emplacement est LE critère déterminant pour avoir un bon rendement. Mais ce n’est pas le seul élément sur lequel porter son attention. À cette étape de vos recherches, vous allez devoir trouver un bien qui entre dans vos capacités financières, d’où l’intérêt d’établir en amont ce qu’il vous est possible d’acheter. Pour cela, une étude de marché est nécessaire pour chaque trouvaille. Prenez le temps de vérifier l’état du bien, son prix ainsi que la tendance locative des environs pour déterminer le potentiel d’un bien. Ici, une première question peut se poser : Faut-il choisir une grande ville ou une petite ville ? On a souvent tendance à aller dans les extrêmes en choisissant l’un ou l’autre. Si les grandes villes peuvent avoir une forte demande locative, il faut savoir que le coût d’achat est généralement très élevé ce qui, au final, vient diminuer votre rendement. À contrario, les petites villes proposent des prix d’achat moins élevés, mais avec des coûts de loyers qui le sont également. En investissant dans l’immobilier, il faut savoir qu’une très bonne opportunité peut se trouver partout en France. L’essentiel est de trouver un bon rapport prix d’achat / coût de loyer. Il peut d’ailleurs y avoir de très belles occasions dans les villes moyennes. Il vous appartient donc de faire votre étude de marché pour trouver la ville la plus rentable. Pensez également à surveiller les projets en cours et à venir d’une commune. Plus elle sera porteuse, plus vous pourrez en tirer une plus-value intéressante. Attention aux zones qui sont concernées par l’encadrement des loyers ! Dans certaines villes comme Paris, Lille ou encore Lyon, une limite de loyer fixé par le propriétaire est imposée lors de la mise en location du bien. Même s’il est possible de détourner cet encadrement, vous trouverez des biens proposant de meilleurs revenus ailleurs. Un petit conseil : n’ayez pas peur d’investir dans de l’ancien et de réaliser des travaux ! En créant de la valeur et en choisissant ce type de bien, vous allez payer moins cher au mètre carré pour réaliser une très belle plus-value dans la finalité et le revendre bien plus cher ! Si vous démarrez en immobilier, et d’autant plus si vous envisagez de réaliser des travaux, il est préférable de ne pas acheter trop loin de chez vous (maximum 2 heures). Lorsque l’on débute, on ne connaît pas encore très bien ses artisans et ses gestionnaires. Il est donc préférable de pouvoir suivre l’opération de près et intervenir rapidement pour éviter les risques.
En achetant un bien immobilier pour faire de la location longue durée, vous allez avoir deux possibilités. Vous pouvez choisir de faire une location classique avec un locataire seul. D’un autre côté, et si l’espace vous le permet, vous pouvez choisir d’accueillir dans votre logement une colocation.
En réalité, vous devez vous en douter, la colocation est plus avantageuse en termes de rentabilité. Au lieu de louer votre appartement de plusieurs chambres à une famille qui ne paiera qu’un seul loyer, vous pouvez louer chaque chambre pour un loyer supplémentaire. Ici, il est possible de mettre en place un bail de location individuel (chaque habitant possède son propre contrat) soit un bail de location unique (tous les habitants sont sur un seul et même contrat). L’un des avantages de la colocation, en plus du rendement, c’est de réduire le risque de vacance locative. D’un côté, il faut savoir que ce système locatif est de plus en plus recherché. En plus, le fait d’avoir plusieurs habitants permet de compenser le fait qu’une chambre puisse être vide, ce qui n’est pas le cas dans une location classique. Enfin, le propriétaire a de nombreux avantages d’opter pour ce système notamment pour sa sécurité financière. Il peut choisir d’inclure dans le bail (seulement lorsqu’il est unique) une clause de solidarité. Chaque locataire sera responsable des impayés de leur colocataire. Si l’un d’entre eux ne paie pas à temps son loyer, vous pourrez vous retourner vers un autre qui devra combler le manque perçu. Bien entendu, cela implique d’avoir plus de personnes à gérer et donc une plus grande implication personnelle. Si votre objectif est de percevoir des revenus passifs sans avoir à vous occuper de la gestion, ce système locatif peut ne pas être la meilleure solution (ou vous devrez alors peut-être envisager d’en déléguer la gestion).
La location classique est le fait d’accueillir un seul type de locataire (qu’il soit question d’une personne seule ou d’un couple). Avoir beaucoup de passage dans son logement implique que le logement se dégrade beaucoup plus vite. Il faut donc s’assurer à chaque état des lieux qu’il n’y a pas eu de dégradations. C’est dans cette logique que la location avec un locataire unique peut apparaître comme une bonne solution. C’est également le cas si l’on considère le fait que la colocation implique plus de contraintes administratives. En réalité, ce qu’il faut savoir c’est qu’il peut être particulièrement intéressant de diversifier les modes de location. Par exemple, si vous achetez un lot pour le diviser en trois lots différents, il sera préférable d’opter à la fois pour de la location longue durée (pour assurer un revenu régulier toute l’année), de la location courte durée (pour générer des loyers plus élevés et pouvoir jouer sur les saisonnalités) mais aussi de la colocation (pour gagner plusieurs loyers en un logement). Au final, vous allez ainsi booster votre rentabilité sans pour autant avoir à acheter plus de biens immobiliers.
Au fur et à mesure de votre avancée, votre projet se précise. Maintenant que vous avez choisi le bien ainsi que le mode locatif de votre investissement, vous devrez définir le type de bail que vous souhaitez proposer. Puisqu’il s’agit de la résidence principale de vos locataires, vous allez vous retrouver face à deux possibilités : une location nue ou meublée ? Voyons ensemble les avantages et les inconvénients des deux choix. Tout d’abord, il faut savoir que la location meublée est un système bien plus accessible par rapport à la cible visée (les étudiants, les jeunes actifs, les couples, etc …). C’est donc une caractéristique très recherchée chez les candidats qui n’envisagent pas de rester éternellement dans votre logement. Les propriétaires de location nue mettent, en moyenne, plus de temps à trouver des locataires, ce qui représente une perte de revenus. La seconde différence se situe au niveau des prix de loyer qui sont généralement plus chers pour une location meublée. Même si vous vous situez dans une commune régit par l’encadrement des loyers, vous pourrez obtenir un complément si vous justifiez d’un certain confort et d’un équipement particulier. Il faut aussi prendre en considération que le meublé aide les futurs habitants à se projeter et à visualiser un certain confort, ce qui peut guider leur choix vers votre bien immobilier. Ainsi, vous réduisez votre taux de vacance locative. Si beaucoup d’investisseurs voient la location meublée comme un coût supplémentaire très important qui peut faire diminuer le rendement, il faut savoir que la fiscalité en vigueur permet d’obtenir des frais d’amortissement ainsi que d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers en choisissant le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP). La remise en état du mobilier est donc rarement à la charge du propriétaire. Enfin, il ne faut pas sous-estimer le fait que le meublé présente une dégradation moins importante sur le long terme. Dans un bien vide, les aménagements et les déménagements répétitifs (pose de meubles, fixation d’étagères, etc …) peuvent causer des dommages plus rapidement que lorsque les meubles sont déjà présents.
Justement, abordons un peu plus en détail le sujet de la fiscalité. Selon le régime fiscal que vous choisirez, le résultat en termes de rentabilité sera différent. Il est important de bien être informé à ce sujet car une fois que vous aurez démarré votre projet, vous pourrez difficilement faire de modifications. Ici, plusieurs possibilités s’offrent à vous. Pour agir en nom propre, vous devez avant tout savoir si vous souhaitez investir dans une location meublée ou vide. Dans le cas d’une location vide, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers. Ici, vous pourrez alors choisir quel régime vous convient le mieux :
Dans le cas d’une location meublée, les loyers sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux et vous pouvez agir sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ici encore, deux possibilités s’offrent à vous :
Cela dépend avant tout de votre projet, de si vous souhaitez réaliser des travaux dans votre bien immobilier et si vous possédez beaucoup de charges déductibles. D’un autre côté, vous pouvez choisir d’investir via une société en injectant de l’argent dans une Société Civile Immobilière par exemple. Il est important de se renseigner sur ce type de procédé. Tout d’abord, il faut reconnaître qu’une SCI propose une facilité de gestion optimale, une mutualisation des risques, des responsabilités et des engagements clairs entre associés. En cas de problème, la banque va se tourner vers la SCI et non des personnes physiques. Si vous avez pour objectif la transmission de patrimoine, la SCI a de réels avantages car même en cas de séparation ou de départ d’un associé, il n’y a pas d’indivision. Pour ce qui est de l’imposition, on parle alors de l’impôt sur les sociétés car l’argent généré demeurera dans la trésorerie de l’entreprise. Si beaucoup d’informations sont à retenir, sachez qu’il s’agit d’une étape très importante. Nous vous conseillons fortement de ne pas la négliger car c’est en choisissant la meilleure fiscalité que vous pourrez optimiser votre rentabilité. Il est capital de prendre conseil auprès de professionnels du secteur pour faire le bon choix selon votre situation personnelle. Par exemple, si vous investissez en nom propre, il est préférable d’éviter d’investir en location nue et de dépendre des revenus fonciers car vous paierez plus d’impôts. Grâce à l’abattement plus important en meublé, vous aurez des loyers plus élevés et un cash flow plus conséquent.
Dès le processus d’achat, il est possible d’améliorer la performance de votre investissement immobilier ainsi que le cash flow que vous allez générer. À cette étape, il est plus qu’essentiel d’avoir un dossier complet qui résume votre projet de A à Z en comprenant les estimations précises et les besoins. Sachez tout d’abord qu’un investisseur peut tout à fait obtenir les meilleures conditions de financement du marché. Mais pour cela, vous devez négocier avec votre organisme financier. La solidité de votre négociation va dépendre principalement de votre apport, de la durée, du différé, du taux, de votre épargne, des revenus locatifs, de vos revenus salariés et de votre assurance. Si vous avez des revenus stables, une épargne de sécurité à proposer et que vous présentez un projet rentable avec des résultats financiers qui vont limiter votre taux d’endettement, vous pourrez obtenir votre prêt. Dans l’ensemble, c’est en élaborant un dossier professionnel, en maîtrisant votre investissement et en anticipant chaque risque grâce à des calculs de rendement précis que vous pourrez obtenir les faveurs de votre banque.
Maintenant que votre bien est sur le point d’être mis en location, voici deux conseils à retenir attentivement. Tout d’abord, veillez à bien choisir vos locataires en étudiant les dossiers et en demandant tous les justificatifs qui prouveraient leur solvabilité et leur sérieux. Ensuite, fixez le juste prix ! En fonction des coûts des marchés et de l’offre générale de votre quartier, choisissez le bon prix. Beaucoup d’investisseurs se questionnent sur le fait de gérer eux-mêmes leur investissement immobilier locatif ou de déléguer toute cette gestion à des professionnels. La question principale à se poser est : est-ce que l’on fait réellement des économies en gérant soi-même la location ? Le premier réflexe que l’on voit souvent c’est d’investir dans la ville dans laquelle on habite afin de pouvoir se rendre plus facilement sur place en cas de besoin et de ne pas avoir à faire trop de trajet pour chaque démarche administrative (état des lieux, remise des clés, etc…). Le problème ici, c’est que vous vous fermez à d’autres marchés et donc à d’autres opportunités qui peuvent être bien plus rentables. Ainsi, vous perdez de l’argent. De plus, c’est une charge de travail relativement conséquente. La gestion locative étant un métier à part entière, nous vous conseillons de choisir un partenaire de gestion pour générer un maximum de rentabilité dans votre opération. Pour cela, il faut s’assurer que ce dernier soit compétent, réactif, empathique, disponible et de confiance. Au bout du compte, vous serez bien plus rassuré pour votre projet et, en plus, vous gagnerez du temps (et du temps gagné permet de se concentrer sur de nouvelles opérations pour faire grandir son parc immobilier et ainsi devenir libre financièrement !). OPTIN : Vous l’aurez compris, le choix de se lancer dans la location longue durée implique de se poser les bonnes questions pour faire les meilleures affaires. En prenant les bonnes décisions et en suivant minutieusement les recommandations citées dans cet article, vous pourrez ainsi maximiser votre retour sur investissement. Si vous souhaitez être accompagné pour réaliser les premières démarches, avoir l’avis de professionnels sur un bien, mieux comprendre le système de fiscalité et obtenir de nombreuses astuces pour générer plus de cash flow, n’hésitez pas à nous contacter !
Depuis les débuts d’Invest-Preneur, nous avons accompagné des centaines de personnes dans la réalisation de leurs projets. C’est d’ailleurs pour rendre accessible l’investissement à haute rentabilité que nous nous efforçons chaque jour à poursuivre nos efforts pour permettre à tous les investisseurs de se lancer en toute sérénité. Nous vous proposons de découvrir leur histoire et ce qu’ils sont parvenus à accomplir grâce à notre méthode ! Romain a choisi l’investissement immobilier pour ne plus avoir à être salarié, il souhaitait vivre de ses passions sans avoir aucune contrainte financière. Mais surtout, son objectif était de prévoir sa retraite tout en réalisant un projet qu’il pourrait transmettre à ses enfants.En faisant appel à Invest-Preneur, il a décidé de nous laisser gérer son projet de l’achat du bien immobilier jusqu’à la gestion locative. Après avoir scruté les meilleures opportunités, analysé les différents marchés et calculer les rentabilités de chaque commune, nous avons trouvé le bien idéal pour le projet de Romain dans le Gard. Il s’agissait d’une bâtisse de 200 mètres carrés habitables avec de nombreuses parties qui ne l’étaient pas. Selon les plans, il était possible d’accéder à une surface habitable de 300 mètres carrés, ce qui était un espace assez pertinent pour un investissement grâce à la création de valeur qui a été réalisée.La bâtisse a donc été divisée en 6 appartements qui ont en moyenne entre 30 et 40 m2 chacun. En termes de retour sur investissement, l’objectif a été d’atteindre, grâce à la location longue durée, un minimum de 600 euros pour chaque lot, ce qui revenait à un revenu mensuel de 3 600 euros de loyer.Si l’on prend en compte le fait que Romain a une mensualité de 2000 euros, il a donc pu tirer de ce projet un cash flow brut de 1 600 euros grâce au système de location longue durée. Bien entendu, au-delà des revenus mensuels, il y a aussi des charges à considérer, mais cela laisse toujours du cash dans sa poche dès le premier jour de location. Romain a également réalisé une très belle plus-value en ayant acheté un mètre carré très peu élevé et grâce à la création de valeur. Il pourra donc en tirer de nombreux bénéfices lors de la revente.Aujourd’hui, grâce à son investissement, Romain se sent bien plus en sécurité pour son avenir et surtout, pour celui de ses enfants car il peut désormais s’assurer d’une transmission de patrimoine réussie.
La location longue durée est une méthode fiable qui permet au propriétaire d’avoir bien plus de temps libre pour se concentrer sur d’autres activités tout en générant des revenus passifs. Aujourd’hui, elle est l’une des solutions les plus choisies par les investisseurs car elle offre de nombreuses possibilités qui aident à maximiser les rentes. Mais pour cela, il faut appliquer les bonnes méthodes, suivre minutieusement les étapes et se poser les bonnes questions pour ne pas faire d’erreur et surtout faire les choix les plus productifs pour générer les plus grosses rentabilités. Pour investir dans la location longue durée, nous vous conseillons donc de :
De cette façon, vous pourrez réaliser une acquisition à haut rendement et maximiser vos sources de revenus grâce à la location longue durée.
La location longue durée a l’avantage principal, en plus d’être une source de revenus complémentaire, d’être bien moins contraignante ou coûteuse au quotidien. C’est sa pérennité et sa stabilité qui attirent les investisseurs. Si l’on compare ce système à la location courte durée, il y a bien moins de roulement entre les locataires, ce qui implique moins d’état des lieux, moins de remise en état du bien, moins de démarches administratives (rédaction des baux, etc…) et moins de frais supplémentaires (frais de ménage, conciergerie, etc…). Le fait d’avoir des contrats de location longue durée permet également d’avoir une meilleure visibilité sur vos revenus locatifs actuels, et à venir. Cette méthode réduit également le risque de vacance locative qui est bien plus faible. En optant pour la solution de logement meublé, vous pourrez même prétendre à des prix de loyers plus élevés ce qui vous permettra de gagner plus, mais aussi de contourner l’éventuel encadrement des loyers d’une commune. C’est un point important qui permet également d’avoir plus d’attractivité aux yeux des locataires. En aménageant correctement votre logement et en proposant un foyer agréable, vous réussirez à vous démarquer de la concurrence. En plus, il ne faut pas négliger le fait que cet investissement a de nombreux avantages en termes de fiscalité. Contrairement à la location courte durée où le propriétaire doit lui-même régler une grande partie des taxes et des charges, c’est le locataire qui doit s’en acquitter dans le cas d’un bail de location longue durée. Le petit plus, c’est que la location meublée, de par son statut fiscal et son régime d’imposition, permet de déduire les charges locatives, d’obtenir un abattement forfaitaire de 50% et de bénéficier de frais d’amortissement pour le logement. Cela permet d’augmenter les revenus et de générer plus de cash flow et même d’éviter totalement les impôts grâce au régime réel disponible en nom propre ou en SCI IS..
Si vous envisagiez de profiter de temps en temps de votre logement, sachez qu’avec la location longue durée, ce n’est pas possible. Les différents baux de location impliquent que le locataire séjourne pendant au moins un an dans votre bien. Cependant, ce n’est que très rarement l’objectif des investisseurs. De plus, si l’on compare avec la location courte durée, le système d’assurance face aux impayés est différent. Ici, vous recevrez des loyers mensuellement (ce qui n’est pas le cas dans l’autre situation où les locataires paient avant d’intégrer le bien). Cela signifie que le risque d’avoir des impayés est plus élevé. Pour éviter cela, vous pouvez miser sur un système plus sécurisant comme la colocation (avoir plusieurs locataires évite d’avoir des revenus qui ne dépendent que d’une personne et vous pouvez ajouter une clause de solidarité dans le contrat) ou en prenant des assurances comme la garantie loyers impayés, la caution, le garant et le dépôt de garantie. Si la location courte durée est réputée pour générer de meilleurs rendements, il faut savoir que le bail longue durée peut tout même avoir ses avantages qui, dans la finalité, peut vous permettre de réaliser un retour sur investissement plus que pertinent. C’est la raison pour laquelle la plupart des inconvénients peuvent facilement être évités si vous suivez attentivement l’ensemble des astuces citées dans ce guide.
Si la location longue durée est un investissement qui propose à la fois stabilité, sérénité et sécurité, il faut savoir que, comme tout investissement, les bénéfices peuvent très vite se retourner contre vous. Chaque jour, chez Invest-Preneur, nous rencontrons de nombreux investisseurs qui, à cause des erreurs qu’ils réalisent, qu’elles soient minimes ou conséquentes, perdent une grande partie de leur rentabilité. Celle que l’on rencontre le plus souvent, c’est le fait de ne pas avoir assez élaboré le projet et de le construire au et à mesure de son avancée. Que vous soyez novice ou confirmé, l’investissement immobilier est une opération qui doit impérativement être calculée, maîtrisée et organisée en amont pour garantir sa réussite. Vous augmentez considérablement le risque en avançant sans vraiment savoir où aller. De la même façon, en tant qu’acheteur, on pense souvent comme le propriétaire et futur bailleur du bien. Cependant, il faut à tout prix se mettre à la place de vos futurs locataires si vous voulez acheter un logement qui répond à leur besoin et qui sera attractif à leurs yeux. Si les opportunités sont nombreuses sur le marché de l’immobilier, nous vous conseillons également d’éviter les programmes de défiscalisation, comme la loi Pinel. Elle implique qu’il y ait un plafonnement des loyers pour certains logements avec une réduction d’impôts à la clé. Les prix de vente sont bien plus chers et si vous pensez que l’économie d’impôt grâce à la loi Pinel va compenser ces dépenses, détrompez-vous ! Si vous souhaitez investir dans la location longue durée, vous devez calculer chaque coût, anticiper chaque démarche et prévenir du risque. Il ne faut pas se jeter sur les petites économies, comme le fait de ne pas vouloir passer par une agence locative. En réalité, vous allez perdre du temps et de l’énergie. Vous verrez que dans la plupart des cas, il ne faut pas hésiter à ajouter des coûts pour être bien plus rentable à la fin !
La location longue durée propose un retour sur investissement plus qu’intéressant. De plus, il s’agit d’une solution qui n’est pas contraignante pour le propriétaire qui n’a pas à multiplier les rendez-vous locatifs, les démarches administratives, les états des lieux ou encore les remises de clés. Avec des contrats plus longs, le bailleur s’assure qu’un locataire demeure longtemps dans son logement.
La location longue durée est une solution de plus en plus envisagée par les locataires qui voient les prix d’achat augmenter. Ils pourront alors économiser avant d’acheter leur bien. Pour un propriétaire, ce processus offre une certaine stabilité financière et permet d’avoir une meilleure visibilité sur le long terme.
Pour investir dans la location longue durée en toute sécurité et s’assurer un bon retour sur investissement, veillez à ne pas négliger chacun de ces critères :
Une opportunité exceptionnelle peut se trouver n’importe où. La recherche de ce bien peut donc prendre du temps. En attendant, veillez à élargir votre champ de recherche en comparant les prix au mètre carré et les loyers des grandes, des moyennes et des petites villes.
L’emplacement est un critère déterminant dans la réussite de votre investissement. Lors de vos recherches, assurez-vous de répondre aux besoins de votre cible, de voir sur le long terme (en étudiant les projets à venir), et surtout, n’ayez pas peur de la rénovation !
Vous avez le choix entre une location classique en accueillant un seul locataire, ou la colocation, si votre espace le permet. Il est évident que le fait de multiplier les loyers sera toujours plus intéressant pour votre rentabilité.
De plus, vous n’aurez plus à compter seulement sur les revenus d’un seul locataire et pourrez avoir une sécurité complémentaire grâce à la clause de solidarité. Cependant, c’est à vous de voir ce qui correspond le plus à vos attentes car la colocation force à plus s’impliquer dans la gestion locative car il y a un roulement plus important des locataires.
En tant que propriétaire, vous devez impérativement prévenir les impayés, car ils vont faire chuter votre rentabilité. Pour cela, nous vous conseillons de souscrire par exemple à une Garantie Loyers Impayés. De la même façon, imposer une caution, un garant et un dépôt de garantie permet de s’assurer contre un paiement manquant.
Enfin, si vous choisissez la colocation, n’oubliez pas d’inclure dans le bail de location (unique) une clause de solidarité. Chaque locataire sera alors responsable des impayés des autres et vous pourrez réclamer le loyer manquant auprès d’un autre habitant.
En réalité, la question est plutôt de savoir quelle est votre capacité d’endettement et votre capacité financière. Vous pourrez ainsi mieux cibler vos possibilités et centrer vos recherches.
Pour se lancer dans l’immobilier, il faut avant tout maîtriser son projet, calculer les risques et prévoir précisément les revenus générés en prenant en compte les charges et coûts supplémentaires. Face à votre banquier, un dossier complet et professionnel peut vous aider à mieux négocier.
S’il faut une certaine épargne de sécurité pour ne pas se retrouver dans des situations délicates, le montant nécessaire que vous allez emprunter dépend du type de propriété, de l’emplacement et de la stratégie d’investissement.
La négociation face à un organisme repose avant tout sur votre manière d’aborder votre projet, sur votre maîtrise et sur l’ensemble des prévisions établies pour votre placement. Si votre rentabilité est assurée et que l’ensemble du projet paraît sécurisant, vous pourrez alors négocier le fait de ne pas mettre d’apport.
Dans l’investissement immobilier, il faut connaître un certain nombre de notions et maîtriser beaucoup de concepts. C’est la raison pour laquelle beaucoup de jeunes investisseurs accumulent les erreurs en se lançant.
Dans l’ensemble, celles auxquelles nous faison le plus face comprennent celles de ne pas assez définir le projet en amont, de penser comme un propriétaire et non comme un locataire, de mal réaliser l’étude de marché et d’acquérir un bien trop cher, de vouloir trop faire de petites économies, de vouloir gérer seul ou encore de ne pas assez bien s’informer sur la fiscalité.
Si vous souhaitez vivre en toute liberté et générer des revenus passifs, vous avez plutôt intérêt à déléguer toute votre gestion locative ! Cela vous permet de gagner du temps et de pouvoir vous concentrer sur de nouveaux projets.
Pour trouver un partenaire de gestion optimal, assurez-vous qu’il soit réactif, compétent, disponible, empathique et sérieux. Si vous voulez être accompagné dans vos recherches, n’hésitez pas à nous contacter pour trouver une personne de confiance qui puisse gérer votre location de façon professionnelle.
Il existe énormément de formations disponibles sur internet, qui peuvent prôner certaines méthodes et d’autres dire le contraire. Depuis que nous avons lancé notre accompagnement en immobilier afin d’aider les nouveaux investisseurs vers l’indépendance financière, nous avons compris que son aspect personnalisé et adapté à chaque situation est ce dont les personnes qui débutent ont besoin.
Aujourd’hui, notre accompagnement sur l’investissement immobilier fait partie des meilleurs enseignements de son domaine. Nous vous recommandons de ne pas attendre car une opportunité peut apparaître à tout moment !
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Julien Malengo Faisons le point gratuitement sur votre situation et établissons ensemble la stratégie d’investissement la plus adaptée pour vous.
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