Pour faire un achat immobilier, il est important d’obtenir un financement. Mais, il est possible que la banque s’y oppose à cause de votre situation et de vos conditions. En effet, si vous avez des crédits à rembourser, des encours et autres, la banque peut refuser de financer votre nouveau bien immobilier. Si vous êtes dans ce cas, il est possible de trouver des alternatives. Ces dernières vous permettront d’obtenir le prêt immobilier. Ainsi, vous pourrez réaliser votre projet immobilier. Quelles sont alors ces alternatives ?
Le but de l’article
Le présent article vous révèle une technique peu connue et qui présente aussi des risques que vous pouvez utiliser pour avoir accès au financement si vous possédez déjà des biens immobiliers. C’est pour dire que cette technique n’est pas un miracle mais elle vous aidera à atteindre votre objectif. Il s’agit de revendre son bien immobilier sans rembourser la banque. Si les conditions vous le permettent, vous pourrez utiliser cette technique. En effet, c’est une technique que vous ne pouvez pas toujours utiliser légalement. Tout dépend des clauses de votre contrat de prêt relatif à votre premier bien immobilier.
Bien immobilier : Situation du sujet
Cet article vous informe par rapport au financement. En effet, j’ai trouvé une nouvelle maison que je vais diviser et exploiter en 7 lots. Je vais exploiter ces lots en utilisant différentes stratégies. A titre d’exemple, un lot sera exploité en courte durée et deux lots seront exploités en colocation. Pour atteindre mon objectif, il est important que je fasse financer mon projet. Actuellement, je n’ai pas de CDI et j’ai 1.5 million d’encours. De plus, j’ai déjà vendu l’année dernière des colocations qui ne sont pas rentables ainsi que ma résidence principale. En outre, je n’ai pas de bilan, ni de salaire, car je vis de mes revenus locatifs.
Ce dernier point fait que j’ai le statut de loueur meublé professionnel, ce qui crée à ma charge des obligations fiscales. Cette situation n’est pas exceptionnelle du point de vue bancaire. Pour cela, je souhaite demander une somme assez élevée à la banque et en même temps je compte faire un minimum d’apport. Pour réaliser mon projet, j’ai contacté plusieurs banques sans suite favorable. Mais, je ne me décourage pas. D’ailleurs, je possède une alternative que je souhaite partager avec vous dans cet article. Il faut souligner que cette alternative n’est pas accessible à tous. Cela dépend surtout de votre situation et de vos conditions. Tant que vous avez l’opportunité de l’utiliser, n’hésitez pas.
Bien immobilier : Pourquoi avoir recours à cette technique ?
La technique est de revendre son bien immobilier sans rembourser la banque. En réalité, j’avais acheté deux biens immobiliers en Pinel qui ont été livrés en 2014. Actuellement, j’ai fini la période d’engagement, ce qui fait que je ne pourrai plus bénéficier de la réduction fiscale. A cette étape, on réalise qu’on est obligé de travailler pour payer les impôts. Il est toutefois possible de payer les impôts en investissant intelligemment. Ainsi, vous n’êtes plus obligé de travailler. Pour ce faire, je vous invite à utiliser le lien qui se trouve dans la description. Avec ce lien, vous retrouverez une formation de deux heures. Cette formation vous montre toutes les techniques et stratégies d’investissement en immobilier ainsi que leurs avantages et leurs inconvénients. Ces techniques sont relatives à la colocation, la location courte durée, la division, l’immeuble de rapport et autres. Vous aurez accès à toutes ces stratégies d’investissement en cliquant sur le lien qui se trouve dans la description.
Il faut noter que j’ai mis en vente mes biens en Pinel en veillant à ne pas faire une revente de biens immobiliers à perte. Je possède deux biens immobiliers qui me coûtent chacun 250 euros par mois. J’ai 140000 euros de capital dû sur chacun des biens. Ces biens se situent à Toulouse et à Marseille. Ces deux villes s’équivalent en terme de prix immobilier. Le prix moyen de vente est fixé à 120000 euros. A 140000 euros, je peux réaliser une plus-value intéressante. Mais, je n’arrive pas à les vendre à ce prix. Néanmoins, il y a des locataires qui occupent ces biens. Cela me permet de continuer à percevoir des loyers. Dans ces circonstances, plusieurs options s’offrent à moi.
Bien immobilier : Comment obtenir un financement avec ma technique ?
Deux options s’offrent à vous.
Première option : Meubler et louer en courte durée
Vu la situation, la première option est de meubler le bien immobilier et d’en faire une location courte durée. Pour ce faire, il est nécessaire que je consacre 5000 euros à chaque bien immobilier. Cela servira à meubler les locaux. Vu que la gestion ne sera pas automatisée, il est évident qu’elle sera complexe. Le coût de gestion s’élèvera à 600 euros environ. Après avoir effectué le calcul de rentabilité, je me rends compte que je n’aurai pas assez de cash-flow. Pour cette raison, cette stratégie ne m’intéresse pas.
Pour récapituler, il y a un coût moyen qui s’élève à 120000 euros, le capital restant dû s’élève à 140000 euros et j’ai l’intention d’obtenir un financement. Dans ces conditions, je ne dois pas vendre le bien immobilier à perte si je dois rembourser le prêt immobilier. Par ailleurs, il est possible de vendre le bien immobilier et ne pas rembourser le prêt. En effet, lesdits biens que j’ai achetés en Pinel sont mes premiers biens immobiliers, ce qui fait qu’il n’y a pas d’hypothèque sur ces biens. Je les ai acquis grâce au Crédit Mutuel. Il s’agit d’une caution et non d’une hypothèque. Ainsi, en vendant le bien immobilier, je n’aurai pas d’hypothèque à rembourser. Du coup, lorsque la procédure sera au niveau du notaire, ce dernier versera la caution directement sur mon compte .
Il ne s’agit pas ici de rembourser la banque, ce qui fait que j’aurai du cash à ma disposition. De cette manière, je vais revendre mon bien immobilier sans que la banque ne soit remboursée. Cette procédure n’est pas valable pour tous les contrats de prêt. En réalité, je vous invite à bien lire les clauses de votre contrat. Selon certaines banques, vous ne pourrez pas revendre le bien sans rembourser la banque.
Deuxième option : Vendre à perte
La deuxième option est de vendre le bien immobilier à perte. Estimons que je suis pressé d’acheter mon nouveau bien immobilier. Cela fait que je pourrai vendre un ancien bien acquis en Pinel à perte. Pour le faire, je peux alors vendre le bien à 100000 euros. En sachant que le prix moyen sur le marché est fixé à 120000 euros. Avec cette option, je pourrai vendre le bien dans les trois mois. Ainsi, il n’y a pas de plus-value nette mais j’aurai un cash de 100000 euros. De cette manière, je pourrai investir cette somme dans la réalisation des travaux sur le second bien. Avec les deux biens acquis en Pinel, je peux faire la revente à perte afin d’obtenir à deux reprises 100000 euros. Si une mensualité est à 600 euros et la deuxième mensualité est à 700 euros, la somme revient à 1300 euros. Avec cette mensualité à chaque fin de mois sans rembourser la banque, je pourrai obtenir un nouveau financement.
Je vends à perte et je garde la mensualité que je devrais rembourser à la banque, ce qui fait que je n’ai pas une destruction de valeur et je fais aussi rentrer du cash-flow. En procédant ainsi, votre bien immobilier sera financé et réalisé. Avant de procéder ainsi, il est nécessaire de vérifier votre contrat. Si ce dernier vous permet de mettre en œuvre cette stratégie, vous pouvez alors le faire si vous le souhaitez. C’est donc très important de vérifier si vous pouvez utiliser cette procédure légalement. Dans le cas contraire, je ne vous le conseille pas. Notons qu’il y a toujours des obligations qui sont liées à chaque contrat.
Bien immobilier : Quelles sont les obligations des contrats de prêt immobilier ?
Plusieurs obligations sont liées à un prêt immobilier.
Les frais de travaux
Pour tout investissement, il est nécessaire d’amortir les frais de travaux. En effet, que vous réalisiez les travaux sur la base d’un prêt ou d’un financement propre, ce volet n’influence pas votre comptabilité. Par contre, les intérêts du prêt ne peuvent pas être défiscalisés sur la nouvelle opération. Lorsque vous remettrez les anciens prêts au comptable, il remarquera qu’il ne s’agit pas de la même adresse. Cela peut alors créer un problème au niveau de la banque. Il faut souligner que j’ai obtenu ces biens en nu, ce qui fait qu’il n’y avait pas une véritable comptabilité sur eux. Par rapport au nouveau bien, il faut une nouvelle assurance.
L’assurance
Lorsque vous utilisez la procédure décrite ci-dessus, vous devez souscrire à nouveau à l’assurance du prêt ou à l’assurance PNE qui est potentiellement liée au prêt. Il faut retenir que vous ne pouvez pas gagner à toutes les opérations.
Vous ne pouvez pas déduire les intérêts de prêt puisque le nouveau prêt n’est pas relié à l’adresse qui se trouve sur les anciens prêts. Les charges s’accumulent de plus en plus. C’est le cas lorsque vous prenez une autre assurance. Par ailleurs, si vous vous adressez à la banque en n’étant pas en règle par rapport au contrat, vous ne pourrez absolument pas arrêter l’assurance. C’est la raison pour laquelle vous devez bien consulter les clauses de votre contrat de prêt immobilier.
La seule option est celle de la délégation. A ce niveau, vous vous retrouverez enfermés dans une relation à perte, ce qui est dommage. Vous ne pourrez d’ailleurs pas recourir à cette dernière option si vous ne l’avez pas dans votre contrat. Si ce dernier ne fait pas mention de cela, vous avez toujours la possibilité de négocier comme d’habitude avec le banquier ou le comptable conformément à l’origine des fonds. Il faudra pour ce faire savoir si les premiers prêts sont utilisés au profit des biens meublés sous un numéro SIRET ou autre. Supposons que vous n’ayez pas remboursé le prêt effectué et par ailleurs, vous utilisez le financement du bien meublé au profit de l’acquisition d’un autre appartement en meublé. Dans ce cas, le comptable ne l’acceptera pas.
Personnellement, je n’ai aucun problème à ce niveau car j’investis dans le nu donc les biens immobiliers n’étaient pas pris en compte par la comptabilité BIC. Cela me permet de dire que le financement a été fait en partie sur fonds propres en ce qui concerne les travaux ou l’acquisition. Il s’agit d’une option de non remboursement de prêt à condition que votre contrat vous le permette.
Pour en savoir plus
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