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Invest-Preneur est le spécialiste de l’investissement immobilier à très haute rentabilité.
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Vous souhaitez démarrer l’immobilier mais vous ne savez pas comment faire ? Il vous suffit de suivre ces 20 conseils pour un premier achat immobilier afin d’apprendre à chercher un bien unique, comprendre la fiscalité, négocier, anticiper, surveiller et assurer la réussite de votre projet.
C’est sûrement l’une des questions que l’on m’a le plus souvent posées depuis que j’ai fait mes premiers pas dans le secteur du locatif. Pourquoi l’immobilier ?
Pourquoi pas la bourse ? Pourquoi pas la cryptomonnaie ? Pourquoi pas les actions ou les obligations ?
La raison est très simple : Investir dans la pierre était, est et restera une valeur sûre. On ne parle pas d’un marché volatile ou trop risqué. Bien que l’investissement immobilier comporte des risques, le résultat sera toujours là (à moins que vous ne tombiez sur une arnaque ou que vous ne respectiez pas bien tous les conseils que je vais vous livrer dans cet article bien sûr !).
En bourse ou dans la cryptomonnaie, on investit sans être certain de la valeur que nous allons créer. L’immobilier, c’est factuel et logique. On investit bien, on gagne de l’argent (voire beaucoup).
Si on pense à l’avenir, ce qui est le plus certain, c’est que nous aurons toujours besoin d’un toit sur notre tête et, avec l’augmentation constante de la population, la demande sera de plus en plus grande.
Vous pouvez donc continuer à investir des petites sommes dans la bourse, dans les obligations ou dans les cryptomonnaies en espérant un jour toucher le jackpot.
Ou sinon, vous pouvez démarrer l’immobilier et vous baser sur des valeurs sûres et des résultats concrets pour générer des revenus passifs très élevés et ainsi devenir libre financièrement.
Avec une bonne stratégie, des méthodes précises et les bons calculs, vous allez identifier un bien immobilier qui va vous permettre de maximiser votre rentabilité et, à partir de là, ce sera le début de votre nouvelle vie.
Aujourd’hui, je vous propose de choisir un des investissements les plus rentables pour ne plus perdre votre temps avec des petits placements qui ne vous aideront jamais (ou du moins peut-être trop tard) à décupler votre cashflow !
Si vous êtes encore en train de lire ce dossier, c’est une bonne nouvelle ! Mais maintenant, vous devez vous demander quoi faire et surtout, par où commencer.
Vous vous doutez bien que si je vous conseille de démarrer dans l’immobilier, je ne vais pas vous laisser plonger dans le grand bain comme ça.
C’est la raison pour laquelle j’ai créé ce guide complet dans lequel vous allez obtenir des recommandations pour réussir vos premiers pas ainsi que des conseils pour ne pas faire d’erreurs.
Avant toute chose, nous allons aborder la question de la stratégie, car elle est primordiale et doit être réfléchie avant d’envisager toute démarche.
La première question à se poser, c’est de savoir si vous vous projetez sur le court terme ou sur le long terme. Quel est votre objectif de vie ? Qu’attendez-vous de ce projet ?
Ça fait deux questions, mais je pense que vous avez saisi l’idée. Toute stratégie pour démarrer l’immobilier repose sur votre vision globale. L’objectif est-il de diversifier votre patrimoine et le faire fructifier, de créer des revenus complémentaires chaque mois ou de rentabiliser vos gains en une opération pour récolter une somme rapidement.
Cela nous amène à la deuxième question qui est de déterminer le type d’investisseur que vous êtes. Quel est votre profil d’acheteur ?
Souhaitez-vous obtenir des revenus complémentaires et vous faire un peu d’argent pour assurer vos arrières ? Continuer à travailler et miser sur la sécurité pour ne jamais être en manque ?
Souhaitez-vous investir dans le but de préparer votre retraite et donc épargner tout ce que vous obtiendrez sans jamais en profiter au moment présent ?
Ou alors, souhaitez-vous devenir un véritable rentier et utiliser l’investissement immobilier pour vous constituer un patrimoine immobilier, remplacer votre salaire et enfin devenir libre financièrement ?
Si vous vous êtes reconnu dans cette catégorie, je vous conseille vivement de continuer votre lecture, car désormais, vous êtes sur le point de démarrer l’immobilier pour acquérir l’indépendance financière et vous libérer de toute dépendance financière de façon durable.
(Ou ce que tout le monde devrait savoir mais que les véritables pros gardent pour eux…)
Les nouveaux investisseurs ou même ceux qui envisagent de se lancer se font toujours une montagne d’idées à ce sujet, et c’est ce qui les bloque à faire le premier pas.
Le problème, c’est que la plupart des recommandations disponibles gratuitement sur internet restent toujours très larges dans leurs propos. Si bien qu’après avoir regardé une vidéo par exemple, vous ne savez toujours pas par où démarrer votre première affaire immobilière.
Dans cet article, je vous dévoile tout ce que que j’aurais aimé avoir lorsque nous nous sommes lancés et qui vont vous aider à calculer, prévoir, anticiper et miser sur les meilleures cartes !
C’est l’une des règles de base de l’immobilier. Avant toute chose, vous devez savoir dans quelle direction vous vous dirigez. Si vous souhaitez devenir riche ou même simplement réussir à vivre de vos loyers, vous allez devoir calculer tout ce qu’il vous faut pour atteindre cet objectif.
Nous avons un rapport à l’argent qui est assez différent selon chacun. Certains auront besoin de plus de 10 000 euros par mois pour se sentir libres financièrement et combler leurs besoins. D’autres se suffisent de revenus locatifs de 4 000 euros par mois car l’idée est avant tout de se sentir en sécurité, de se faire plaisir tout en gardant le même rythme de vie.
Il est important de déterminer la somme dont vous aurez besoin chaque mois pour couvrir vos besoins du quotidien et envisager de nouveaux projets. Il est d’ailleurs préférable de garder un objectif réalisable, et ne pas viser trop haut en étant réaliste.
Maintenant que vous avez une idée plus précise des revenus locatifs que vous souhaiteriez obtenir, vous allez pouvoir réfléchir au meilleur effet de levier qui va vous permettre d’atteindre vos objectifs au plus vite.
C’est le moment de faire le tour et d’étudier toutes les possibilités qui s’offrent à vous, lesquelles sont les plus rentables pour votre projet et quelles actions devront être mises en place pour y parvenir. Cela commence donc par connaître toutes les formes d’investissements réalisables. C’est ce que nous allons voir ensemble.
C’est sûrement l’une des procédures les plus vues sur le marché de l’immobilier. Ici, vous achetez un bien immobilier (une maison ou un appartement) et vous le mettez en location. Pour cette première solution, il faut savoir que pour atteindre des gros revenus et devenir libre et indépendant, vous allez devoir multiplier les achats et là, c’est une sacrée charge qui s’annonce.
L’achat locatif classique est souvent la solution choisie pour les personnes qui souhaitent obtenir un revenu complémentaire, mais ce n’est bien évidemment pas la meilleure pour optimiser son placement et générer des revenus passifs élevés !
Déjà, il faut voir le cas d’un appartement. Il est fort probable que vous vous retrouvez dans une copropriété, ce qui va vous bloquer dans certaines étapes (nous allons le voir dans la suite de cet article).
Pour une maison, vous pouvez dès le départ choisir un bien différent et utiliser cette surface pour faire gonfler la rentabilité. Ce que j’essaie de vous expliquer, c’est que l’achat d’un logement pour faire de la location classique fait partie des différents choix, mais vous avez bien plus de possibilités ailleurs.
On entre désormais dans des solutions beaucoup plus intéressantes pour réussir à devenir libre financièrement au plus vite. La division immobilière est un des meilleurs effets de levier pour débuter dans l’immobilier.
Ici, il est tout question d’acheter un bien immobilier ou même un terrain sous la forme d’un seul et même lot pour ensuite le transformer en plusieurs lots. L’idée est de pouvoir, en une seule opération, obtenir autant de cashflow que si vous aviez acheté plusieurs biens locatifs.
Le petit plus, c’est de pouvoir varier les modes de location pour augmenter les revenus générés mais aussi de pouvoir effectuer une plus-value énorme lors de la revente.
L’avantage principal, c’est qu’en achetant plus grand (et très peu de jeunes investisseurs le savent..), one divise le prix du mètre carré, ce qui devient particulièrement intéressant lors de la revente car ce dernier va augmenter.
Ensuite, vous vous en doutez, les recettes générées sont bien plus importantes. Au lieu de louer une maison à une famille (ou même à une colocation), vous allez diviser en plusieurs lots. Les loyers seront donc multipliés par le nombre de lots et voire plus si vous choisissez, dans l’un des lots, de faire une colocation ou de la location courte durée.
En plus de réduire les coûts de travaux (acheter en gros puis grouper les achats pour l’aménagement), vous réduirez aussi les contraintes en devenant votre propre gestionnaire immobilier.
Il y a même le fait de ne pas avoir à multiplier les rendez-vous à la banque, chez le notaire ou chez les artisans.
On rejoint un peu l’idée précédente avec le concept d’acheter en masse, sauf qu’ici, la plupart des travaux de division ont été réalisés. Vous allez alors acheter un ensemble de lots d’appartements pour pouvoir ensuite le mettre en location.
L’intérêt d’acheter un immeuble de rapport vide est de pouvoir réaliser des travaux pour toujours mieux optimiser les espaces et utiliser tout le potentiel du bien. On retrouve donc la plupart des avantages de la division.
En effet, il faut savoir que le marché de l’immeuble de rapport n’intéresse que les investisseurs. C’est donc bien plus rationnel et chaque démarche est plus professionnelle. Que ce soit dans la négociation ou dans la procédure globale, vous aurez une certaine marge de manœuvre.
Comme pour la division, on retrouve un prix au mètre carré moins élevé, les regroupements des coûts de travaux et le gain de temps !
Quand vous démarrez l’immobilier, il faut absolument penser à la rentabilité de votre temps. Il ne s’agit pas d’aller trop vite, mais simplement de ne pas en perdre.
Dans le cas d’un immeuble, acheter l’ensemble de lot permet également de ne plus avoir de copropriété. Vous êtes complètement libre dans votre projet et même si cela peut engendrer quelques frais supplémentaires, vous maîtrisez parfaitement votre investissement de A à Z.
Idée souvent laissée de côté par les investisseurs, mais qui reste tout de même intéressante ! J’ai d’ailleurs testé l’expérience de transformer un garage en habitation, et je peux vous assurer que le retour sur investissement n’est pas à négliger.
Ici, il est tout d’abord question de changer l’affectation, la destination ou l’usage d’un bien pour qu’il devienne un logement destiné à la location. Je parle de garages, mais vous pouvez aussi prendre cet exemple pour transformer un local commercial en habitation.
Le premier point positif, c’est bien entendu le coût d’achat qui est bien moins élevé que dans le cas d’une maison ou d’un appartement. Dans la finalité, c’est une grosse plus-value qui est réalisée. En l’aménageant pour le rendre louable, vous allez même pouvoir en tirer des revenus locatifs.
Si cela reste une bonne idée, il ne faut tout de même pas oublier que grâce à cette méthode, la rentabilité générée ne sera pas aussi élevée que pour une division immobilière ou un immeuble de rapport.
Et vu qu’on est là pour devenir libre financièrement, je vous conseille de vous tourner plutôt vers ces options. Mais il est toujours important d’étudier toutes les possibilités !
Maintenant que vous savez quel type d’investissement vous souhaitez réaliser, il est temps de voir comment vous allez rentabiliser votre projet. Pour louer vos biens immobiliers, vous avez trois principales possibilités : la location longue durée (classique), la location courte durée ou la colocation.
J’imagine que vous savez ce que je vais vous annoncer. Bien entendu, la location classique n’est pas forcément la meilleure solution. Du moins, ça l’est si vous souhaitez sécuriser une partie des entrées de loyers pour vous assurer une certaine sérénité. Mais je vous le rappelle, on est là pour viser grand !
Si l’idée de multiplier les loyers peut paraître intéressante, vous devez savoir que la recherche d’un bien immobilier pour faire de la colocation est plus difficile. En effet, il est rare de trouver de grandes surfaces vides car c’est ce qui est le plus recherché dans des villes moyennes ou grandes.
L’avantage de la colocation, c’est que vous obtiendrez plus facilement un financement que si vous achetez un seul appartement. Pour une banque, c’est toujours plus rassurant de savoir que vous allez récolter plusieurs loyers à l’avenir.
Bien entendu, l’avantage principal de la colocation, c’est d’avoir plus de revenus passifs ! Au lieu de louer une maison de plusieurs chambres à une famille qui ne paiera qu’un seul loyer, vous pouvez accueillir plusieurs locataires qui paieront un loyer par chambre.
Plus globalement, il est vrai que la colocation reste une bonne solution pour démarrer l’immobilier car c’est plus sécurisant pour un propriétaire et le risque de loyer impayés est moins élevé (surtout lorsqu’il est question de solidarité entre les colocataires).
Pour ce qui est de la recherche, la location courte durée gagne des points, car vous trouverez plus facilement des surfaces plus petites que pour une colocation.
La location courte durée implique plus de passages et de roulements de locataires. Cependant, c’est aujourd’hui un mode de location qui se développe de plus en plus et de nombreuses agences de conciergerie sont apparues.
Du coup, si la gestion locative vous faisait peur jusqu’à présent, sachez qu’il est tout à fait possible de déléguer en toute sécurité toute cette partie.
La location courte durée est également avantageuse dans le sens où vous allez pouvoir mettre en place une stratégie de prix et les adapter en fonction de la période de l’année. Là où vous pouvez vous retrouver plafonné dans d’autres options, ici, vous êtes libre de fixer le montant que vous souhaitez.
Dans l’ensemble, il faut savoir diversifier les types de locations car ces deux options sont très intéressantes et que vous pourrez obtenir un cashflow plus intéressant à la fin.
Démarrer dans l’immobilier implique de vous plonger dans un tas de concepts financiers que vous ne connaissez peut-être pas. Rentabilité, cash flow, trésorerie, il est impératif de vous pencher sur chaque terme pour être certain maîtriser les calculs et éviter de faire des erreurs de débutants.
Tout d’abord, il faut que vous sachiez faire la différence entre le cash flow et la rentabilité.
La rentabilité, c’est ce que vous allez dégager de votre investissement par rapport à la somme ingérée à la base de l’achat.
Pour calculer une rentabilité, voici comment faire : Loyers annuels / coût total de l’acquisition X 100
Par coût total, vous devez intégrer le coût du bien immobilier, les frais annexes, les remboursements de crédit, les charges, les impôts, les travaux, etc.
Par exemple, si vous achetez un bien à 200 000 euros et que vous le louez à 1 000 euros par mois et que vous retires les frais annexes, vous arrivez à une rentabilité de 5%.
Mais cela ne détermine en rien si votre cash flow est intéressant pour devenir libre financièrement. Il s’agit maintenant de calculer combien va vous rapporter concrètement votre investissement et ce que vous gagnerez à la fin du mois.
La rentabilité indique ce que vous dégagez de votre investissement, mais même si vous réalisez une rentabilité de 12%, cela ne veut pas dire que votre cash flow sera élevé (vous pouvez très bien gagner 100 euros de cash flow par mois avec cette rentabilité). Le cashflow est donc le meilleur indicateur à prendre en compte.
Ainsi, l’un des meilleurs conseils pour un premier achat immobilier que vous pourrez obtenir, c’est de bien maîtriser votre trésorerie ! Le cash flow doit vous servir de base pour déterminer le projet global.
Ensuite, vous devrez surveiller constamment vos dépenses, vos frais et vos recettes pour vous assurer de leur équilibre (et pour pouvoir réagir au plus vite dans le cas contraire !).
Une chose est certaine, vous ne pourrez pas emprunter plus que vos capacités financières. Pour éviter la déception, il vaut mieux savoir en amont quelles sont vos possibilités.
Il y a donc la capacité d’emprunt à prendre en compte, à savoir le montant maximum qui vous sera autorisé par la banque en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre apport. Quand on débute, il est important de ne pas s’endetter à son maximum sur un seul bien pour pouvoir renouveler l’opération sur un deuxième investissement.
Vous l’aurez compris, en multipliant les investissements immobiliers, vous pouvez élargir votre capacité d’emprunt. Mais en attendant, vous devez impérativement calculer vos possibilités financières pour déterminer sur quel marché vous placer et quel budget envisager.
Au-delà de l’achat du bien, et en fonction du type d’investissement que vous choisissez, les budgets ne seront pas les mêmes. Il est évident que la marge de travaux immobiliers à prévoir dans le cas d’une division immobilière ne sera pas la même que dans l’achat d’un immeuble de rapport.
Surtout, et nous allons développer ce point dans la suite de cet article, pensez à prévoir une marge d’imprévu pour ne pas être toujours dans la justesse au niveau des dépenses, car si un sinistre se produit, vous risquez de passer dans le négatif…
Beaucoup d’investisseurs débutants pensent à la finalité du processus et quand on espère devenir libre financièrement, il est normal d’avoir hâte de quitter son emploi ! Pourtant, c’est l’une des grosses erreurs à ne surtout pas commettre.
Il est important de prendre le temps, surtout lorsqu’il s’agit d’évaluer les marchés immobiliers, de faire des recherches, de vérifier chaque détail d’un bien pour ne pas avoir de surprises, de gérer les travaux de la bonne façon ou même de sélectionner un locataire.
Si vous avez l’impression que c’est trop long ou que vous allez perdre du temps, je peux vous assurer que non, c’est même le contraire.
Vous vous remercierez de ne pas être allé trop vite lorsque vous aurez anticipé les risques et évité les problèmes. Parce que dans la finalité, c’est ce qui vous fera perdre beaucoup de temps, et d’argent !
En fait, vous faites ce que vous voulez. Vous pouvez choisir d’acheter un studio dans une ville que vous connaissez pour ne pas sortir de votre zone de confort.
À partir du moment où vous faites les choses dans l’ordre en réalisant une étude de marché, en contrôlant la demande locative du quartier et en calculant le cash flow généré, libre à vous de choisir cette option si le résultat vous convient.
Mais surtout, n’aies pas peur de viser haut, même si c’est votre premier achat !
Une petite astuce pour débuter dans l’immobilier : je vous déconseille de viser des stratégies qui, certes, fonctionnent, mais qui restent limitées dans leur enrichissement. Il va falloir miser sur un levier d’enrichissement beaucoup plus important pour un temps de travail donné.
C’est la raison pour laquelle il est préférable d’investir dans des immeubles de rapport ou des maisons à diviser pour les louer en colocation et en location courte durée.
En achetant un bien conséquent pour multiplier son potentiel, vous n’aurez pas à faire plusieurs rendez-vous chez le notaire ou chez le banquier et il n’y aura qu’une seule recherche de bien à faire. Vous allez rentabiliser votre temps mais en plus, vous allez créer de la valeur et donc maximiser votre cashflow.
Avant même d’entamer vos premières démarches de recherche, vous devez savoir où viser. Il existe plusieurs types de locataires dans le marché locatif en France. Vous devez impérativement choisir celui qui est le plus porteur et le plus rentable.
Votre cible va vous permettre de définir vos critères de recherches ainsi que les lieux à préférer pour acheter un logement. Par exemple, si vous choisissez de viser les étudiants, vous devrez porter vos recherches sur des communes étudiantes qui ont des universités à proximité.
Si vous choisissez les jeunes actifs, il faudra se tourner vers des biens immobiliers proches de quartiers de bureaux. En fonction de la tranche d’âge, il faudra également que le logement ait à proximité certaines commodités. N’oubliez pas de prendre tout cela en compte !
Dans l’ensemble, l’accessibilité, le dynamisme ou encore les projets futurs d’une ville sont les principaux critères à surveiller, en plus de ceux recherchés par votre cible.
Grandes villes ? Petites villes ? Moyennes villes ? Beaucoup de jeunes investisseurs choisissent les grandes villes, parce qu’ils considèrent que la demande locative y est très élevée. Mais ce n’est pas toujours la bonne solution. Les prix peuvent y être très élevés pour des revenus peu équitables.
À contrario, les petites villes peuvent être intéressantes pour les immeubles. Le problème, c’est que vous risquez de devoir faire du locatif non meublé, d’avoir moins de demande et surtout une mauvaise concurrence (car la plupart des propriétaires des petites villes fixent librement leur loyer). Si les coûts d’achat peuvent être moins importants, le loyer le sera également.
En prenant en compte les éléments cités ci-dessus ainsi que ceux du point précédent (au niveau de la cible), je trouve que le meilleur compromis reste celui des moyennes villes car les prix sont plus abordables et les loyers plus élevés que la moyenne.
Vous pouvez y accueillir tout type de locataires et choisir de faire tout type de location (colocation, courte durée, longue durée) car la location meublée y est très recherchée.
Je ne le répéterai jamais assez, mais l’étude de marché est un point déterminant pour savoir où chercher. Peu importe où vous cherchez, faites toujours vos calculs pour connaître le potentiel de la ville et du bien immobilier !
Débuter dans l’immobilier locatif implique de devoir être présent, surtout si vous êtes sur le point de faire des travaux. C’est une des étapes essentielles à ne pas négliger si vous vous lancez dans la division ou dans l’achat-revente immobilier.
Il faut surveiller que le procédé est bien réalisé, que les matériaux sont les bons et que tout se passe bien pour les artisans. S’en rendre compte trop tard peut être fatal pour votre projet.
C’est la raison pour laquelle je vous conseille vivement de ne pas investir dans une commune trop loin de chez vous. En cas d’urgence, il vaut mieux pouvoir s’y rendre rapidement.
En revanche, ce qu’il faut souvent éviter de faire, c’est investir dans votre ville. Bien que vous soyez attaché à ce lieu, vous avez la vision d’un potentiel qui ne tient qu’à vous. Mais pour réellement connaître la valeur d’un lieu, vous devez impérativement faire une étude de marché.
Grâce à une analyse comparative, vous vous rendrez alors compte que vous pouvez trouver des projets souvent plus rentables situés à une heure de chez vous.
Je peux vous assurer que j’ai une très bonne expérience de la copropriété, et c’est la raison pour laquelle je vous déconseille fortement de vous lancer là-dedans.
J’ai d’abord commencé par deux colocations à Toulouse, puis deux colocations à Marseille ainsi que deux appartements en location courte durée. Certes, cela m’a permis de dégager un certain cashflow.
Alors, il faut savoir que le temps d’investissement personnel dédié au projet est le même qu’avec des biens plus rentables.
Le problème intervient à partir du moment où il y a des facteurs externes et que vous n’êtes pas libre de faire ce que vous voulez dans la maison ou l’appartement.
Et de ce fait, vous n’êtes pas capable de maîtriser la plus grande partie des éléments de rentabilité pour votre projet. Le fait qu’il y ait une copropriété implique que vous ne maîtrisez pas votre projet à 100% et donc que les risques ne sont pas seulement de votre ressort.
C’est donc une erreur à éviter car vous devez avoir le contrôle total de votre bien pour en exploiter tout le potentiel et anticiper le moindre risque.
Maintenant, vous devez apprendre à ouvrir l’œil sur les meilleures opportunités. Voir ce qu’un investisseur ou un acheteur classique ne verrait pas. Et comme il ne s’agit pas non plus d’un achat personnel pour vous, il ne faut pas miser sur le coup de cœur ou avoir peur de l’aménagement.
C’est d’ailleurs un des conseils les plus importants : chercher les biens avec travaux. On pense souvent que les travaux vont coûter cher, que l’offre d’achat sera moins intéressante dans la finalité, etc. C’est surtout le cas chez les jeunes investisseurs ou ceux qui veulent placer 200 000 euros dans un bien pour générer des revenus au plus vite.
Pourtant les travaux sont un atout de taille. Vous aurez moins de concurrence, et donc vous pourrez mieux négocier, c’est gagnant ! Cependant, ce n’est pas pour autant que tout logement à rénover est bon à prendre.
Vous devez apprendre à vous projeter en envisageant le réaménagement et l’optimisation de chaque mètre carré, le prix au mètre carré des travaux ainsi que leur durée.
Pour cela, il faut développer son esprit créatif et son imagination pour adopter la meilleure stratégie d’investissement à haut rendement. Les travaux sont également un atout qui vous permet de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années !
Si vous faites le choix de devenir libre financièrement grâce à l’immobilier locatif, vous devrez forcément passer par la case juridique et la fiscalité.
On les sous-estime souvent, ou du moins on oublie de les intégrer dans le calcul de rentabilité, mais les impôts sont importants. En effet, c’est en faisant le bon choix que vous pourrez maximiser vos rentes !
Pour acheter, vous allez vous retrouver face à deux propositions fiscales :
En investissant dans une location meublée, vous serez imposé selon le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Du coup, vous pourrez choisir entre deux statuts : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Il est toujours plus intéressant de louer en location meublée, car vous aurez plus d’avantages en termes de fiscalité et qu’en plus, si votre bien est meublé, vous pourrez prétendre à des loyers plus élevés.
Investir en nom propre implique d’être au régime forfaitaire et notamment imposé sur les revenus locatifs. En optant pour ce régime, vous obtiendrez un abattement de vos revenus, un amortissement du bien ainsi qu’une déduction de charges.
Pour ce qui est de l’imposition, elle reste nulle tant que le résultat comptable est négatif (car l’amortissement est une charge comptable fictive). Si ce dernier devient positif, vous serez alors imposé.
De l’autre côté, vous pouvez choisir d’investir en société en injectant de l’argent dans une Société Civile Immobilière (SCI), dans une Société par Actions Simplifiées (SAS) ou encore une Société à Responsabilité Limitée (SARL).
Dans le premier cas (la SCI), il s’agit d’une société à vocation non commerciale, ce qui n’est pas le cas des autres possibilités.
Ce qui est reconnu dans le fait d’acheter en tant que société (avec d’autres associés), c’est que vous allez avoir une facilité de gestion optimale, une mutualisation des risques, des responsabilités et des engagements. En cas de problème, l’organisme financier se tournera vers les parts de la SCI et non d’une personne.
C’est également un véritable avantage pour ce qui est de la transmission de patrimoine. Même en cas de séparation ou de départ d’un associé, il n’y a pas d’indivision.
Les bénéfices seront disposés dans la société et l’argent demeurera dans la trésorerie de la société. Vous devenez alors imposable sur l’impôt sur les sociétés, ce qui est bien plus avantageux qu’en investissant en nom propre.
Si vous voulez démarrer dans l’immobilier locatif et ne pas réduire votre rentabilité à cause d’une fiscalité peu étudiée, je vous conseille vivement de peser le pour et le contre de chaque possibilité. Le choix dépend avant tout de votre projet.
Quand je me suis lancé dans l’investissement immobilier, j’ai démarré par deux projets d’achat sous la loi Pinel. Elle implique qu’il y ait un plafonnement des loyers pour certains logements avec une réduction d’impôts à la clé. C’est la raison pour laquelle je vous conseille d’éviter les programmes de défiscalisation.
Le prix de vente était bien plus cher que le prix du marché, mais l’économie d’impôt grâce à la loi Pinel était censée compenser ces dépenses.
Le problème, c’est que j’ai été obligé de travailler pendant 6 ans pour payer l’économie d’impôt. Comme beaucoup de jeunes investisseurs, j’ai sauté sur l’occasion en ne prenant en compte que les avantages visibles.
Alors que d’un autre côté, j’aurais pu trouver un bien rentable, qui n’est pas plafonné en loyer et qui me permettait de générer des revenus pour pouvoir quitter mon emploi. J’étais bien loin de la liberté financière que je cherchais à la base.
Ainsi, ne allez surtout pas chercher à faire des économies d’impôts grâce à la loi Pinel par exemple, car la contrepartie n’est pas un cadeau !
Dès la recherche de bien avec le calcul du potentiel d’un bien jusqu’à sa mise en location, vous devrez être accompagné.
Agents immobiliers, notaires, banquiers, artisans, comptable, gestionnaire locatif, ce sont ces choix de personnes qui vont vous permettre d’accélérer le processus d’achat, de le rentabiliser et ainsi d’accéder au plus vite à vos objectifs.
Mais pour cela, il faut tomber sur les bonnes personnes ! S’il y a bien une chose à retenir, c’est qu’un mauvais choix peut vous être fatal. Vous devez absolument vous entourer de personnes de confiance et rester attentif surtout lorsqu’il s’agit d’un premier achat.
Au fur et à mesure, vous pourrez vous construire une équipe solide et fiable qui vous accompagnera sur chacun de vos projets. Avoir un réseau d’expert à vos côtés vous permettra d’avoir des bons conseils pour suivre les bonnes directions ou pour vous prévenir des mauvaises.
Je ne saurais plus compter le nombre de personnes qui se sont retrouvées bloquées dans leur projet à cause de certains détails qui n’étaient pas “prévus”. En immobilier, l’une des règles d’or, c’est d’éviter cette situation en prévoyant jusqu’à la moindre dépense.
Cela commence par vos travaux où les surprises peuvent être nombreuses. Dès le départ, je vous conseille de prévoir tout ce que vous pourrez avoir comme dépenses que ce soit avant la mise en location, ou pendant (travaux d’entretien et de remise en état).
Même si vous avez choisi un lieu prometteur où vous savez que la demande locative est élevée, vous ne serez jamais à l’abri d’une vacance locative. Alors, autant la prévoir !
Que ce soit pour l’achat, la fiscalité, la location ou la revente, il vaut mieux en anticiper trop que pas assez.
Générer un revenu passif, ce n’est pas seulement recevoir des loyers. C’est aussi apprendre à, dès le départ, minimiser les frais et réduire les coûts.
Cela peut aller de la négociation du bien, en passant par les dépenses de travaux (faire de la division immobilière ou investir dans un immeuble de rapport permet d’acheter en gros et donc de réduire les coûts) jusqu’au frais de notaire.
Pour ce qui est des frais de notaire, je vais vous dévoiler cinq conseils pour les réduire :
Retirez les frais d’agence du montant total
Si vous achetez un bien qui possède déjà quelques équipements, valorisez ce mobilier et déduisez-le du prix du bien immobilier
Évitez de faire un séquestre (une avance sur l’achat) qui n’est pas obligatoire
Négociez la taxe foncière (planifiez le moment de l’achat dans l’année pour qu’il tombe en fin d’année car la loi prévoit que c’est le propriétaire au 1er janvier qui est responsable de cette taxe)
Comparez les tarifs entre les différents notaires avant de signer le compromis
En tant que jeune investisseur, vous devez sûrement vous demander comment faire pour obtenir réellement les meilleures conditions de financement du marché ?
Pour cela, vous allez devoir négocier avec votre banquier. En fonction du taux, des revenus locatifs que vous envisagez et des garanties que vous proposez, vous pourrez trouver un bon compromis avec l’organisme financier.
Dans tous les cas, sachez que si votre dossier est solide et votre projet bien dimensionné, les banques pourront tout à fait ouvrir leurs portes.
Si vous avez des revenus stables, une épargne de sécurité à proposer et que vous présentez un projet rentable avec des résultats financiers qui vont limiter votre taux d’endettement, vous pourrez obtenir votre prêt.
La clé est de préparer votre dossier de façon professionnelle avec un projet adapté à votre situation, de maîtriser votre sujet et, encore une fois de proposer un projet qui anticipe le risque avec des calculs de rendements précis.
Petite astuce : Profitez du différé bancaire ! Vous aurez la possibilité de ne pas rembourser le prêt même si vous recevez déjà des recettes locatives. Vous pourrez réaliser vos travaux ou même démarrer les premières locations pour encaisser des loyers pour avoir encore plus de cashflow et vous constituer une trésorerie confortable.
Le choix d’un locataire est une des étapes clés pour la rentabilité de votre investissement. Je vous conseille vivement de bien étudier chaque dossier pour en trouver un solvable financièrement et fiable sur la durée.
Parfois, on peut voir la rentabilité avant toute chose et donc minimiser l’impact de certains éléments manquants. Je vois souvent cela au niveau des assurances lorsqu’il s’agit d’une location de longue durée.
Si vous voulez un bon conseil de plus, évitez de sélectionner un locataire qui n’a ni garantie, ni assurance. Je pense que vous aurez compris à travers cet article que pour démarrer dans l’immobilier, il faut à tout prix anticiper le risque. Ici, cela se traduit par le fait de prévoir les impayés, les retards de paiement ou encore les dégâts.
Lorsque vous sélectionnez vos futurs locataires ou colocataires, il est impératif de s’assurer qu’ils possèdent une garantie et une assurance, de mettre en place un système de caution ainsi qu’une garantie de loyers impayés (GLI).
Si vous pensez faire des économies en ne prenant pas la peine de vous assurer, au moindre imprévu, vous risquez de rencontrer des complications qui seront des freins pendant plusieurs mois.
Peut-être que le domaine de l’immobilier n’est pas un secteur que vous maîtrisez. Après tout, c’est un métier à part entière. Pour intégrer ce nouveau monde et apprendre à le maîtriser, je vous conseille particulièrement de réaliser une formation d’investissement immobilier.
Chez Invest-Preneur, nous accompagnons chaque jour de nouveaux investisseurs à démarrer une nouvelle aventure.
Parce que leur nombre est grandissant et que nous faisons tout notre possible pour que chaque expérience se passe au mieux, nous avons mis au point un accompagnement pas à pas pour se lancer dans l’investissement immobilier, qui est considérée comme l’une des meilleures à ce jour.
Connaître le marché de l’immobilier, choisir les meilleurs contacts pour s’entourer de personnes de confiance, éviter les erreurs, anticiper chaque procédure, savoir négocier, vous avez tout à gagner à vous former.
Il est évident que chaque situation est différente. Vous faire accompagner vous aidera à optimiser votre temps, gérer chaque étape et ainsi atteindre plus rapidement votre objectif de devenir libre et indépendant financièrement.
Sachez que si vous vous posez des questions, vous n’êtes pas seul. Chaque jour, nous rencontrons énormément de jeunes investisseurs qui souhaitent se lancer pour changer de vie. Nous prenons donc soin de les accompagner pour leur fournir des bases solides.
Et aujourd’hui, je vous propose de découvrir les histoires de certains d’entre eux qui ont réussi à atteindre leurs objectifs grâce à notre accompagnement !
Vincent a 32 ans et est papa de deux enfants. Jusqu’à présent salarié dans une grande entreprise, il s’est pendant longtemps consacré à sa carrière, jusqu’à ce que cela impacte sa vie familiale.
C’est lorsque sa petite fille s’est fait hospitalisée qu’il a réalisé qu’il voulait changer de vie, en ayant plus temps à passer avec sa famille et pouvoir être plus présent pour elle. Il a donc cherché la meilleure solution pour remplacer son salaire tout en se consacrant à ce qui compte réellement pour lui.
Jusqu’à présent, il n’avait jamais associé l’immobilier à l’indépendance, restant trop focalisé sur la partie financière et son manque de connaissance. Pourtant, son objectif était une véritable motivation et malgré ses croyances et ses peurs, il s’est lancé grâce à l’accompagnement Invest-Preneur.
Avant cela, il avait déjà investi dans un appartement, mais il s’est très vite aperçu que la rentabilité n’était pas suffisante et qu’il lui fallait plus. Il s’est donc tourné vers notre aide pour être accompagné afin d’investir dans un immeuble de rapport sans faire d’erreur qui lui rapportera beaucoup plus de cash flow par mois.
Après avoir fait des recherches pendant près de 4 mois, tout en suivant en parallèle la formation, il a enfin trouvé la maison idéale qu’il a pu diviser en 5 appartements.
Aujourd’hui, Vincent a littéralement réussi à remplacer son salaire grâce à l’investissement immobilier car cette opération financière lui permet de générer un cash flow de 1 200 euros net par mois.
Bien plus que des avantages financiers, Vincent a surtout tiré de cette expérience des connaissances accrues, il s’est bien plus enrichi personnellement et désormais, il s’est que la liberté financière n’est qu’à un pas !
Il peut enfin se projeter pour aller encore plus loin. Il sait aujourd’hui qu’il est prêt à renouveler l’expérience pour acheter un deuxième immeuble de rapport pour atteindre ses objectifs d’indépendance financière grâce à un cash-flow total de 2 500 euros par mois !
Démarrer l’immobilier peut faire peur, je peux tout à fait comprendre. Vous devez sûrement être dans le même état d’esprit que Vincent.
Pourtant, ces nouveaux investisseurs, comme les centaines que nous accompagnons chaque jour, ont réussi à se lancer, car leur envie d’avancer vers l’indépendance financière était plus forte que tout.
L’immobilier n’est en rien une question de compétences mais bien de technique. C’est en adoptant les bonnes méthodes que vous parviendrez à choisir les meilleures opportunités. C’est en appliquant les bonnes techniques que vous parviendrez à investir sereinement.
Aujourd’hui, il vous suffit suivre ces 20 conseils pour faire vos premiers pas dans le monde de l’immobilier et générer de grosses rentabilités :
Déterminez vos besoins avant tout Définissez une stratégie d’investissement Familiarisez-vous avec toutes les formes de location Apprenez à évaluer le cashflow et à maîtriser la trésorerie Pensez à déterminer vos possibilités financières Ne vous précipitez surtout pas ! Ne visez pas trop petit pour un premier achat Trouvez votre cible Faites des recherches pour savoir où chercher Ne cherchez pas trop loin (à 1h max de chez vous) N’investissez pas en copropriété Apprenez à détecter le potentiel d’un bien immobilier Renseignez-vous sur la fiscalité et choisissez le meilleur statut Évitez les programmes de défiscalisation ! Développez votre propre équipe et entourez-vous bien ! Apprenez à anticiper Réduisez certains frais et maximisez le cashflow Obtenez un financement optimal Évitez les locations sans assurance Réalisez une formation sur l’immobilier
Bien que je n’aie pas l’habitude de révéler mes secrets, je peux vous assurer que vous avez là tous les meilleurs conseils pour assurer la réussite de votre premier achat immobilier.
Tout comme Vincent, les nouveaux investisseurs qui viennent nous voir n’ont qu’une seule idée en tête : sortir d’un quotidien épuisant pour enfin profiter d’une vie plus épanouissante sans vivre dans la peur de l’insécurité financière.
C’est un sentiment qui grandit de plus en plus parce que de nombreux domaines professionnels sont très volatiles, à une époque où le changement est constant. Démarrer l’immobilier est donc une opportunité durable qui s’étend dans le temps, car investir dans la pierre sera toujours la meilleure solution.
Cela va vous ouvrir la voie à l’indépendance financière et vous offrir une flexibilité en termes d’équilibre professionnel/personnel et de choix de style de vie.
Que ce soit pour leur avenir, leur famille, leur passion ou même leur bien-être, la plupart des investisseurs se lancent parce qu’ils souhaitent atteindre des objectifs de vie précis, sans avoir à être bloqués par un supérieur ou limité par un emploi.
Au quotidien, c’est une nouvelle maîtrise du temps pour tous ces investisseurs qui ne souhaitent plus passer à côté de leur vie mais, au contraire, la vivre à 100% sans être freiné par la barrière financière.
Si vous avez autant donné jusqu’à présent pour récolter des revenus faibles, ou du moins insuffisants, sachez qu’au-delà de ça, vous avez une vraie possibilité d’action pour envisager une véritable croissance personnelle.
Je ne pourrais pas vous dire que pour obtenir une véritable liberté financière, vous allez pouvoir rester les pieds sous la table. C’est possible, mais cela implique un certain engagement personnel.
Il est évident que toute votre réussite ne va pas se réaliser en un jour. C’est un travail qui demande de l’attention, de la précision et un peu de temps. Il faut donc être certain d’avoir la volonté d’être débarrassé de toute dépendance financière pour démarrer l’immobilier.
L’inconvénient principal de ce type d’activité, c’est le manque d’information. Peut-être que sur internet vous avez vu passer des tonnes de conseils et de méthodes mais chaque situation est différente.
Il vous faut donc choisir une méthode adaptée à vos besoins, vos objectifs et votre style d’apprentissage.
Enfin, démarrer l’immobilier peut devenir difficile à partir du moment où il est compliqué de s’entourer de personnes de confiance.
En tant que débutant, vous pouvez avoir du mal à percevoir certains conseils et vouloir chercher une confirmation de ces derniers ailleurs. Finalement, vous perdez du temps… et de l’argent dans votre projet.
L’idée est donc d’avoir un accompagnement pas à pas et une équipe d’expert qui vous aidera à optimiser votre temps, assurer vos actions et vous garantir un investissement optimal pour rapidement pouvoir vivre de vos premiers loyers !
Si j’ai autant évoqué la notion d’anticipation, c’est parce que la moindre erreur peut diminuer littéralement l’efficacité de votre affaire immobilière. En immobilier, un problème reste accroché à vous dans le temps et vous ne pouvez pas vous en séparer aussi facilement…
Cela peut, par exemple, débuter par le fait d’acheter le mauvais bien. Il ne faut pas toujours voir un bien sinistré (dont on envisage un potentiel) comme une bonne solution. Et c’est en faisant le mauvais choix que beaucoup se retrouvent dans des grosses complications, leur ôtant toute envie de renouveler l’expérience.
Certains font aussi l’erreur d’acheter un bien déjà loué. Sachez que vous pouvez aussi acheter les problèmes de l’ancien propriétaire (travaux, difficultés avec les locataires, etc) !
Ensuite, il y a également le mauvais choix de régime fiscal. Vous devez impérativement étudier chaque possibilité pour connaître celle qui vous permettra de gagner plus tout en optimisant votre investissement.
Ce que je vois souvent aussi, ce sont les débutants qui placent toute leur épargne de sécurité dans l’apport. Il vaut mieux se tourner vers un organisme financier, rembourser les mensualités grâce aux locations et obtenir du cashflow ! Gardez autant que vous pouvez votre argent de sécurité.
De la même façon, penser qu’en réalisant les travaux soi-même on peut économiser de l’argent, c’est une erreur ! Vous ne pourrez pas déduire fiscalement autant, vous pourrez rentabiliser votre temps ailleurs et il vaut mieux que des professionnels s’en charge si vous voulez de la qualité.
Mais pour optimiser votre placement, il faudra bien estimer les travaux et, surtout, comparer les devis !
Enfin, si vous souhaitez démarrer l’immobilier, je vous déconseille de faire trop facilement confiance aux mauvaises personnes qui peuvent avoir des intérêts. Vérifiez toujours ce qu’on vous dit, contrôlez les calculs et remettez toujours en question ce qu’un professionnel vous dira !
Tout achat immobilier doit débuter par la détermination des objectifs et de la stratégie d’investissement. Pour cela, vous devez apprendre les termes et les caractéristiques du marché immobilier (le type d’achat, les locations, la fiscalité, etc). Par la suite, vous devrez faire des recherches approfondies sur le marché, vous familiariser avec les réglementations pertinentes et connaître vos capacités. Si vous suivez attentivement tous les conseils que je donne dans cet article, vous aurez une bonne base pour vous lancer !
S’il faut certes de l’épargne de sécurité pour ne pas se retrouver dans des situations délicates, le montant nécessaire que vous allez emprunter dépend du type de propriété, de l’emplacement et de la stratégie d’investissement. En rassemblant un dossier solide et en ayant des revenus stables, vous pourrez convaincre plus facilement le banquier pour mieux négocier votre prêt immobilier.
Tous les débutants réalisent souvent des erreurs, généralement parce qu’ils ne sont pas bien accompagnés. Parmi ces faux pas, on compte le fait de ne pas effectuer de recherches appropriées, de sous-estimer les dépenses, de ne pas avoir de plan financier solide et de ne pas créer de réseau professionnel (ou d’avoir trop confiance en celui que l’on débute).
Atténuer les risques liés à l’investissement immobilier implique de mener une diligence raisonnable approfondie, de créer un réseau professionnel solide et de créer des plans d’urgence en cas de revers potentiels. De plus, un accompagnement de qualité avec des experts de confiance et expérimentés aidera à minimiser les risques et à assurer un parcours d’investissement réussi.
Il existe plusieurs moyens d’avoir un prêt ou un crédit immobilier. Il est important d’explorer toutes les options et de choisir la méthode de financement qui convient le mieux à votre stratégie de placement et à vos objectifs financiers.
Je vous conseille de miser sur un bien qui demande des travaux (tout en évaluant correctement quels types de travaux sont nécessaires et s’il n’y a pas trop de sinistres) car c’est un incontournable pour maximiser la rentabilité de votre investissement. De plus, en créant de la valeur, vous réalisez une plus-value très intéressante sur le long terme.
La division immobilière est l’une des méthodes les plus efficaces pour générer un gros cashflow rapidement.
Le type de travaux à réaliser, l’emplacement, l’état de la propriété, les revenus locatifs potentiels, les dépenses (taxes foncière, assurance, frais, etc) ou encore la tendance du marché locatif de la ville sont des points importants à surveiller.
Vous devez examiner attentivement les dossiers de tous les locataires afin d’analyser leurs antécédents financiers, leurs revenus, leur assurance, leur solvabilité et leur fiabilité.
La meilleure façon de savoir si un bien immobilier vaut le coup, ou non, c’est de se projeter et d’envisager les espaces divisés, de prévoir là où vous allez pouvoir aménager certaines pièces, etc. C’est grâce à cette créativité que vous réussirez à avoir un oeil d’investisseur et à vous pencher sur les chiffres pour valider le potentiel du bien de façon factuelle !
Il existe énormément de formations disponibles sur internet, qui peuvent prôner certaines méthodes et d’autres dire le contraire. Depuis que nous avons lancé notre accompagnement en immobilier afin d’aider les nouveaux investisseurs vers l’indépendance financière, nous avons compris que son aspect personnalisé et adapté à chaque situation est ce dont les personnes qui débutent ont besoin.
Aujourd’hui, notre accompagnement sur l’investissement immobilier fait partie des meilleurs enseignements de son domaine. Nous vous recommandons de ne pas attendre car une opportunité peut apparaître à tout moment !
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Faisons le point gratuitement sur votre situation et établissons ensemble la stratégie d’investissement la plus adaptée pour vous.
Invest-Preneur est le spécialiste de l’investissement immobilier à très haute rentabilité.